Перевод земли из ИЖС в коммерческую

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

это может быть только индивидуальный предприниматель;
проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
здесь не должно быть производственных мощностей;
права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

копия свидетельства о праве собственности;
копия кадастрового паспорта;
копия кадастрового плана участка;
документы, удостоверяющие личность;
заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

Особенности инфраструктуры этого района.
Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи. Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую: пошаговая инструкция и важные нюансы

Владельцы участков под ИЖС не всегда стремятся построить жилой дом. Нередко планы меняются, и возникает желание заняться коммерческой деятельностью, но для этого необходимо сначала осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую, чтобы впоследствии по решению органов власти возведенный для бизнеса объект не пришлось сносить. Как осуществить этот перевод по всем правилам?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли перевести?

Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и 37, 38, 39 ГрК РФ.

Целью перевода земли из ИЖС в коммерческую является построение на своем участке объекта коммерческой деятельности, а именно:

магазина;
кафе;
салона красоты или парикмахерской;
гостиницы;
аптеки;
спорткомплекса;
офиса;
мастерской;
сервисного центра;
склада;
автосервиса и т. п.

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Читать еще: Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

Плюсы и минусы

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
получение юридического адреса и регистрация фирмы;
удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Каким требованиям должен соответствовать участок?

Желаемый ВРИ земельных участков должен соответствовать генплану развития населенного пункта и градостроительным регламентам (при условии соблюдения технических требований) территориальной зоны, к которой они относятся.

Цена вопроса

На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
рассылки извещений;
аренды помещений;
услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
госпошлины;
нередко юридических услуг агентств;
дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сколько ждать ответа?

В среднем такая процедура длится от полутора месяцев до года и дольше, если решение выносится местными органами самоуправления. Если же решение находится в компетенции федерального органа, то процесс может растянуться на несколько лет.

Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
заявление написано ненадлежащим лицом;
существование каких-либо правонарушений;
невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».

Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Читать еще: Как оформляется изъятие земельных участков
Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

Гараж и автостоянка.

Автозаправочная станция.

Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.

Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.

Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.

Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Как происходит изменение без публичных слушаний?

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

При смене на вспомогательный вид

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Стоимость

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты.

Запрос выписки из ЕГРН.

Регистрация изменений в кадастре.

Причины отказа

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

Ненадлежащего оформления ходатайства.

Неполного пакета требуемых документов.

Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий

Если у владельца появилось желание воспользоваться участком под ИЖС в коммерческих целях, то необходимо сначала изменить его вид разрешённого использования.

О том, как перевести землю из ИЖС в коммерческую, расскажем далее.

Категории земель

Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:

территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;

земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;

участки, выделенные под объекты особой важности;

лесные и водные территории;

резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);

земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).

Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.

Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.

Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:

земли населённых пунктов;

территории сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.

Можно ли изменить статус земельного участка?

Изменить категорию участка очень сложно. Проще изменить вид разрешённого использования. Подобная процедура — явление нередкое, проводится в более доступных инстанциях и требует выполнения более простых условий.

Как узнать категорию земли и вид разрешённого использования? Эти сведения содержатся в правовых актах муниципалитетов и в договорах, которые имеются у собственников.

Решение об изменении вида землепользования принимается органом местной исполнительной власти. Оно выдаётся официально, имеет юридическую силу и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Действующее законодательство РФ предусматривает возможность перевода участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Но надо ли? Ведь собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке любую деятельность. На самом деле, это не так.

Земля ИЖС предполагает строительство частного дома для постоянного проживания. Такие участки размещены, как правило, вблизи поселений с развитой инфраструктурой.

К построенным домам можно легко подвести системы коммуникаций – газ, электричество, водоснабжение и пр. Однако и к дому выдвигаются определённые требования: высота — не более 3 этажей и проживание в нём одной семьи.

Коммерческая земля – это участок, на котором можно строить следующие объекты:

торговые точки;

АЗС, станцию автотранспортного ТО;

автосервис;

гостиницу;

офисные и производственные здания;

спорткомплексы и социальные объекты.

При желании возвести вышеуказанные объекты на земле, предназначенной под жилое строительство, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий вид. Новый статус земли значительно увеличивает её стоимость.

Несоблюдение закона влечёт наложение штрафа и принудительное видоизменение строения либо полную его ликвидацию.

Порядок перевода земельного участка из ИЖС в коммерческий

С чего начать процесс перевода и какому алгоритму следовать? Разберём всё подробно.

Читать еще: Кого вызывать при затоплении квартиры?
Шаг 1 — Изучите требования и условия перевода

Перечислим основные требования:

Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте — ФЗ-№ 218. Как понять, находится ли земля на кадастровом учёте? Посмотрите в правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН/ЕГРП или свидетельство о праве собственности). Если там указан кадастровый номер, значит участок учтён в Госкадастре. Если номера нет, то в документах должен быть указан адрес участка или условный номер. Введите условный номер или адрес в специальную строку на официальной странице Росреестра. Если сведения не выдаются, значит участок не стоит на кадастровом учёте. В этом случае начать нужно с постановки участка на учёт в кадастре недвижимости. Только после этого можно осуществить процедуру изменения вида разрешённого пользования земли.

Границы участка должны быть чётко определены в кадастре. Как узнать, определены ли границы участка? Для этого найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Кликните слева по кнопке «лупа» и введите кадастровый номер. Если участок прошёл процедуру межевания и обозначены его границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен жёлтым цветом. Если границы не определены, то увидите надпись «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае необходимо пройти процедуру межевания и только потом заниматься переводом.

Если наделом владеют несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на перевод и подпись под общим заявлением на проведение данной процедуры.

Территориальная зона земли должна предусматривать нужный вид землепользования участком (например, «под магазин») как один из основных или условно разрешённых видов использования.

Шаг №2 — Узнайте территориальную зону участка и возможный вид землепользования

В каждом населённом пункте местная администрация утверждает План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Эти документы и помогут узнать территориальную зону участка и разрешённый вид землепользования.

Зайдите на сайт вашего административного органа. Найдите на странице пункт ПЗЗ, скачайте документ. К ПЗЗ обычно прикладывают и карту населённого пункта, которая может называться по-разному: Схема зонирования, Карта Градостроительного зонирования, Графическая часть и т.п.

Найдите на карте свой участок. Здесь должно быть указано название территориальной зоны участка, например, «Зона индивидуальной жилой застройки». Далее откройте ПЗЗ и найдите описание зоны участка и ВРИ.

Если нужный ВРИ (например, «под магазин») указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то необходимо будет получить выписку из ИСОГД, затем изменить статус ИЖС на коммерческий в кадастре.

Если нужный ВРИ указан как условно разрешённый вид землепользования, то добавляется ещё один шаг — получение разрешения на перевод у администрации города/посёлка.

В том случае, если нужный вид землепользования вообще не упоминается в описании, собственнику придётся внести корректировку в ПЗЗ населённого пункта и изменить территориальную зону вокруг участка — ст. 33 ГрК РФ. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию и подать соответствующее заявление.

Вопрос о внесении изменений в ПЗЗ будет рассматриваться на заседании специальной комиссии, затем на публичных слушаниях. Следует отметить, что комиссия редко выносит решение об изменении целой зоны из-за одного участка, так что шансы здесь невелики.

Шаг №3 — Получите выписку из ИСОГД

Выписка из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) необходима для подтверждения того, что зона участка содержит необходимый ВРИ — основной или условно разрешённый. Данный документ можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

Если земельный участок находится в черте города, то за выпиской следует обратиться в Департамент градостроительства или в МФЦ («Мои документы»). Предъявив сотруднику паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка, собственник заполняет бланк заявления на выдачу сведений из ИСОГД и оплачивает госпошлину (1000 р.).

При себе нужно иметь паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка. Сотрудник заберёт заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Срок получения справки определяется в каждом населённом пункте по-разному и может составлять до 30 дней.

Дальнейшие шаги

Последующие шаги зависят от ситуации:

Если нужный вид землепользования указан как один из основных, то собственнику можно сразу перейти к последнему шагу — перевести участок с ИЖС на нужный вид разрешённого пользования в кадастре.

Если нужный ВРИ обозначен как один из условно разрешённых видов пользования, то собственнику придётся сначала получить разрешение на перевод земли в органах местной администрации.

Как получить разрешение в местной администрации?

В орган местной исполнительной власти подаются следующие документы:

Заявление на предоставление разрешения с указанием причин для смены ВРИ участка из ИЖС на коммерческий вид.

Выписки из ИСОГД и из ЕГРН на участок.

Договор основания на участок (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи или др.).

Несколько фото своего участка (5-6 шт.) и соседних (2-3 шт.). Их можно распечатать на обычной бумаге.

Копии паспортов всех собственников.

Нотариальную доверенность (для представителя).

Сотрудник заберёт документы и выдаст расписку, а заявителю придётся ждать почтового уведомления о дате заседания комиссии, которая соберётся в течение 1 месяца. Члены комиссии будут решать, стоит ли допускать вопрос о переводе статуса участка до публичных слушаний или сразу же отказать заявителю.

При положительном решении собственнику сообщат место и дату проведения публичных слушаний, которые состоятся примерно через 2-4 месяца. Информация о проведении публичных слушаний размещается также на сайте администрации и в местных СМИ за 1 месяц до объявленной даты.

На публичные слушания приглашаются владельцы соседних участков, так как перевод участка ИЖС в коммерческий вид может оказать негативное воздействие на окружающую среду. Участвовать в слушаниях и проголосовать «за» или «против» перевода участка может любой желающий. Все голоса фиксируются в протоколе.

Далее собственника уведомят о втором заседании комиссии, на котором вопрос решается уже с учётом голосов с публичных слушаний. Но не исключено, что комиссия может отказать, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, а не обязательный. Если же комиссия вынесет положительное решение, то соответствующий документ отправится к главе администрации.

Решение главы администрации — самая последняя инстанция. Он вправе отказать заявителю в изменении ВРИ участка, но чаще всего следует рекомендации комиссии. В этом случае собственнику сообщат, когда можно получить письменное разрешение на перевод участка.

Как поменять в кадастре участок с ИЖС на коммерческий?

С этой целью нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ (если такой центр открыт в вашем городе). Из МФЦ документы также направляют в Росреестр. Услуга по изменению статуса участка называется «внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество».

Порядок процедуры следующий:

Подача заявления и документов (перечень см. выше).

Оплата госпошлины (350 руб.).

Заказ выписки из ЕГРН на участок (400 руб.). В этой выписке будет уже отметка о новом виде землепользования («коммерческий» вместо «ИЖС»). Её выдадут в течение 7 рабочих дней.

В назначенный день собственнику останется лишь прийти в МФЦ или Росреестр и забрать документы. При себе нужно иметь паспорт и расписку, выданную сотрудником при приёме документов.

Стоимость и сроки

По срокам процедура перевода земли из одного вида ВРИ в другой довольно длительная и может занять от нескольких месяцев (на уровне органов местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земельного участка федерального значения).

Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую? Общей суммы назвать не удастся, так как всё зависит от региона, площади земельного надела и других факторов.

Но можно сказать точно, что заявителю придётся оплатить:

услуги сотрудника кадастрового органа и регионального архитектора;

публикацию объявления о проведении слушаний в местной газете и сведений об их результатах;

услуги земельной службы;

стоимость госпошлин.

Помимо того, может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, если решается вопрос о статусе федеральных земель).

Итак, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий вид — процедура достаточно длительная и сложная. Нужно пройти несколько уровней инстанций, получить ряд разрешений. А ещё придётся довольно долго ждать. Но если собственник участка — человек целеустремлённый, то этот процесс реально осуществить.