Порядок приобретения права частной собственности на землю

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Общая характеристика способов приобретения права частной собственности на земельные участки гражданами и юридическими лицами

Право частной собственности на земельные участки может приобретаться в силу различных гражданско-правовых и земельно-правовых оснований. При этом представляется необходимым различать термины “приобретение” и “возникновение” права собственности на землю. Когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет о появлении права собственности у государства (муниципального образования). Так, в ст. 17 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности находятся участки, право собственности на которые возникло у РФ при разграничении государственной собственности на землю.

Приобретение земельного участка означает появление права собственности у государства или иных субъектов по основаниям, предусмотренным законом (ст. 8 ГК РФ). На возможность приобретения РФ участков по гражданско-правовым основаниям указывается 17 ЗК РФ. Аналогичный термин используется и в других статьях ЗК РФ, например, когда речь идет о праве граждан – землевладельцев и землепользователей приобрести их в частную собственность.

Существует следующая классификация оснований приобретения земельных участков в частную собственность:

а) договоры и иные сделки (гражданско-правовой порядок), в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование земельных участков;
6) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Последняя группа оснований иногда называется административно-правовым способом (порядком) приобретения права частной собственности на земельные участки, поскольку при данном способе одной из сторон правоотношения обязательно является государственный орган или орган местного самоуправления.

Административно-правовой порядок заключается в передаче компетентным органом в частную собственность из государственной или муниципальной собственности земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформления прав на землю. Таким компетентным органом в большинстве случаев (вплоть до окончательного разграничения государственных земель) является орган местного самоуправления.

Отличие процедуры “предоставления земельного участка” от процедуры “переоформления прав на земельный участок” заключается в том, что при предоставлении земельного участка право собственности на него у граждан и юридических лиц возникает впервые за плату или бесплатно’. Как правило, предоставление земельного участка осуществляется по итогам аукционов или конкурсов. Бесплатное предоставление участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность осуществляется в случаях, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами, законами субъектов РФ (п. 2 ст. 28 3 К РФ). Например, право на бесплатное получение в собственность земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство имеют Герои СССР и России, кавалеры ордена Славы, граждане, имеющие трех и более детей, и ряд иных категорий граждан.

Процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а юридические лица – па праве постоянного бессрочного пользования земельные участки и желают приобрести их в собственность. При этом граждане переоформление нрав на землю осуществляют бесплатно и по желанию, а юридические лица (кроме указанных ст. 20 ЗК РФ) – обязательно и за плату.

Подчеркивая равенство граждан и юридических лиц в вопросах приобретения в собственность земельных участков, ЗК РФ имеет в виду равное право па приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Однако некоторые земельные участки принципиально не могут находиться в собственности юридических лиц, но могут находиться в собственности граждан (например, для ведения личного подсобного хозяйства). С другой стороны, некоторые процедуры приобретения права собственности на земельные участки не применяются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в уставной капитал). Поэтому указанное равенство следует понимать как потенциальное равенство в нравах, но не равенство во всех процедурах по приобретению участков различного целевого назначения, не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.

Земельный кодекс РФ предусматривает две процедуры предоставления земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной (по критерию процедуры и целевого назначения участка): для строительства и для целей, не связанных со строительством. Предоставление участка для строительства не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях населенных пунктов. Данная процедура в силу ее универсальности может применяться и при предоставлении участка для строительства промышленного объекта за границами населенного пункта либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики использования п охраны земель этих категорий) и т.д.

Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования. Принципиальным различием данных процедур является субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления. При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка возникает исключительно по итогам торгов (кроме случаев предоставления участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и юридические лица. Данный порядок включает в себя несколько разновидностей: общий порядок предоставления земельных участков для строительства (кроме жилищного строительства); предоставление участка в соответствии с договором о развитии застроенной территории; предоставление земельных участков для жилищного строительства. Последняя процедура содержит в качестве разновидности предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Предоставление земельного участка с предварительный согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Данные участки передаются в аренду (для подавляющего большинства случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения).

Читать еще: Как проверить риэлтора при покупке квартиры?

Приобретение права собственности на земельный участок

Владея земельным угодьем, непременно нужно его приватизировать, чтобы у власти не возникали сомнения в законности использования территории. Для покупки привилегий на угодье, нужно обратиться за помощью в органы управления и тщательно изучить законодательные документы.

Приобретение права собственности на землю

Все основные правила на покупку привилегий на местность прописаны в Земельном кодексе гл. 5 «Возникновение прав на землю».

Не стоит игнорировать стандарты, прописанные в Гражданском кодексе гл. 14 «Приобретение права собственности» и гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Привилегии на угодья разных классов могут дополнительно регулироваться иными законодательными документами.

Согласно законам, можно выделить шесть типов привилегий на угодья:

Привилегия собственности.
Право бесконечного использования.
Привилегия бессрочного получаемого обладания.
Привилегия лизинга.
Право бесплатного срочного использования.
Сервитут.

Привилегии под номером 1,2,3 и 6 считаются вещными правами, которые регулируются ст. 216 Гражданского кодекса, а привилегии под номером 4, 5 – обязательные права. Полный список формирования общегражданских привилегий и функций прописан в гл. 1 ст. 8 Гражданского кодекса.

Основания

Все причины на покупку привилегий фригольда на местность предусмотрены главой 2 Гражданского кодекса, также иными законодательными изданиями. Обобщенные причины прописаны статьей 218 Гражданского кодекса, все другие прописаны в Земельном кодексе.

Привилегия фригольда на угодье возникает на основании:

Договоренности и иных условий.
Указов коммунальных и городских органов.
Заключений суда.
Получения территории в порядке юниората.
Законодательных последствий.
Перехода привилегии фригольда на конструкции, которые располагаются на местности.
Покупки привилегии личной собственности на местность, находящейся во власти государства, владельцем расположенного на ней имущества.
Приватизации имущества, которое находится на этом угодье.
Разгосударствление территорий собственником многоэтажных домов.
Предоставления территорий во власти страны или городских учреждений, во владение горожанам, учреждениям для сооружения или для целей, не связанных с сооружением.
Приобретальной давности.

Еще одним основанием для покупки привилегий личной собственности на угодье считается разгосударствление. Исключением обладают горожане и учреждения.

Не нужно забывать, что земля принадлежит к недвижимой собственности, если основываться на Гражданское законодательство.

Весь перечень оснований представлены статьей 8 Гражданского кодекса, а вот пункты, перечисленные в главе 14, характеризуют основные принципы на покупку привилегий.

В Гражданском кодексе в пункте 265 расписаны основания привилегии бессрочного получаемого обладания, а привилегия бесконечного применения и сервитут – статья 274.

Создание основных положений привилегий в результате соглашений и правопреемства оговорены во второй и третьей части данного кодекса.

Общеустановленными основными принципами на покупку привилегий собственности на угодье, считаются бумаги коммунальных организаций и совета местного самоуправления. Основным принципом на покупку привилегий считается заключение суда (пункт 3 статья 274 данного кодекса, ст.59 Кодекса). При покупке привилегии обращайте внимание на распоряжения представителей власти.

К основным принципам приобретения привилегий на местность относятся соглашения, определены ст. 153. Какие бы основания ни были, угодье обязано пройти обязательную регистрацию.

Закон

Первым шагом для образования законодательной базы, регулирующая покупку привилегий собственности на территорию, стал законодательный акт о дачной амнистии, задумка плотно пересекается и с концепцией разгосударствления.

Подробный процесс фиксации привилегий на земельные участки обозначен в ст. 25 п. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Покупка привилегий на земельные территории, которые располагаются под присмотром коммунальных или городских советов прописаны статьей 28 Земельного кодекса России.

Приобретение права собственности на земельный участок, приватизации находящихся на нем объектов недвижимости

Регулировка взаимоотношений, получаются при устранении земельных территорий, на которых находятся объекты собственности, материальные комплексы описана в Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества», статья 3.

Те, кто считаются приобретателями коммунального имущества, указаны в ст. 5 данного закона. Ст. 11 регулирует формирование передаточного документа.

Заключение об обстоятельствах разгосударствления принимается согласно прогнозной программе разгосударствления собственности.

Содержание решения:

Название недвижимости.
Краткая характеристика недвижимости.
Способ разгосударствления недвижимости.
Нормативная стоимость.
Срок платежа, погашение которого происходит по частям.
Другая информация нужная для приватизации.

Все необходимые схемы, отчеты связанные с разгосударствлением имущества должны быть напечатаны в изданиях, имеющих официальный характер.

Порядок, по которому происходит отделение земельных территорий, прописан в ст. 28 Федерального закона. Владельцы объектов, которые не являются самовольными строениями и относятся к собственности государства или городских органов, должны оформить лизинг или купить у страны указанную территорию.

Заключение о реализации принимается учреждением, которое вынесло предложение о разгосударствлении, в течение тринадцати дней с момента поступившего прошения.

Также местность может отдаваться в аренду на период до 50 лет.

Соглашение лизинга не препятствует выкупу угодья. Отказ от погашения или предоставления аренды не разрешается, редкостью считаются варианты, предписанные в законе.

Если осуществляется разгосударствление частей конструкций на неделимом угодье, с приобретателем такого имущества нужно заключить соглашение лизинга на угодье. Отделение территории происходит соответственно рубежу, который обозначен на чертеже угодья.

Схема территории идет как дополнение к протоколу описи недвижимого комплекса объединенного предприятия и к контракту купли-продажи территории. Если происходит отделение участка, то право владения не распространяется на инфраструктуру.

Исключением будут считать публичный сервитут. Здесь вы можете прочитать полную информацию о том, что такое публичный сервитут.

Цена выкупаемой территории регулируется п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса». Она зависит от количества проживающих, на приватизированной территории, горожан.

К стоимости угодья прилагается поправочный коэффициент. Все ограничения при отделении перечислены в ст. 31 текущего закона.

Читать еще: Как правильно продать дом с земельным участком

Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости

Разгосударствление участка осуществляется на основе ст. 36 Земельного кодекса, которая обладает исключительным правом.

В безвозмездное использование предоставляются:

Организации, с религиозным направлением.
Конструкции, которые находятся на день ведения Земельного кодекса под властью организаций, связанных с инвалидами.

Исключения, которые определяют права владения на участок в зависимости от титула лица, которое владеет объектом недвижимого имущества, находящегося на этом угодье (п. 3,4 ст. 36 Земельного кодекса):

Если сооружения находятся во власти нескольких владельцев на участке, который является неделимым, то эти граждане имеют право приобрести угодье в аренду.
Если части здания находятся во власти разных лиц, то приемлемо приобретение привилегии аренды этого угодья.

Порядок покупки привилегии на земельное угодье оформляются в соответствии с п. 5,6 ст. 36 Земельного кодекса через органы исполнительной власти.

Орган должен в течение тринадцати дней принять решение:

Либо предоставить территорию во владение безвозмездно (пункт 2 статьи 28).
Либо предоставить соглашение купли-продажи или лизинга.

Если привилегия на угодье не была оформлена, не присутствовал реестровый чертеж, то по прошению заявителя в течение тридцати дней, соответствующие органы должны подготовить реестровый чертеж угодья и утвердить схему рубежей территории.

Затем совет власти, в течение 13 дней с момента предоставления чертежа рубежей территории, должен принять заключение о передаче угодья заявителю и направить дубликат заключения. Потом происходит установка рубежей территории на местности, готовится реестровый проект угодья за счет владельца.

Прекращения права собственности на земельный участок

Законные основания прекращения права собственности на землю:

Отказ от участка собственником в пользу других лиц.
Отказ от привилегии собственником.
Принудительное изъятие угодья.

Прекращения права собственности делится на добровольные и принудительные основания. Лишить владельца имущества можно по решению суда.

В Гражданском кодексе представлен перечень оснований принудительного изъятия земельного угодья:

Обращение взимания на территорию по обязательствам.
Отчуждение земельного участка, который никак не может быть в собственности данного лица.
Национализация угодья.
Отделение доли в праве долевой собственности на угодье.
Изымание угодья для нужд государства.
Изымание угодья в случае нарушения законодательства.

Приостановление привилегий на угодье путем изымания для нужд государства происходит в ситуации, связанной:

С исполнением международных гарантий.
С расположением объектов страны при отсутствии иных вариаций возможного расположения этих объектов.
С иными случаями, которые регулируются законодательством.

В принудительном порядке, отделение угодья для потребностей государства приемлемо при условии предварительного и равноценного воздания его стоимости на основании заключения суда.

Владелец, в такой ситуации, несет риск урона, который может возникнуть при выкупе нового участка или постройке новых сооружений. Если владелец не согласен со стоимостью объекта, который отчуждается, то арбитражный суд определяет ее стоимость согласно рыночной.

Если вы являетесь владельцем земельного угодья, то обязаны знать свои права и обязанности, связанные с этой территорией, которые прописаны в актах.

Основания возникновения (способы приобретения) права собственности на землю. Прекращение права собственности на землю

Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок – купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

В Гражданском кодексе РФ установлен ряд оснований приобретения земельных участков в собственность. Право собственности на землю может быть установлено: на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка; в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218); в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217); по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу давности. Заметим в этой связи, что ранее в советском праве института приобретательной давности не было.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность (п. 2). Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем проведения конкурсов, аукционов (ст. 38 ЗК), а также информирования граждан и юридических лиц о наличии земельных участков, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК).

Однако данный принцип представляет собой лишь общее правило, из которого есть исключения. Они содержатся, прежде всего, в самом Земельном кодексе. Например, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21); при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22); собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).

Не все земельные участки могут быть переданы в частную собственность (приватизированы). Такие случаи предусмотрены в Земельном кодексе, других федеральных законах. Например, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а земельные участки, отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

Читать еще: Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

1) государственными природными заповедниками и национальными парками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; и др.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на землю и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание земельного участка и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 ФЗ №?122-ФЗ от 21. 07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

Основания приобретения и прекращения права частной собственности на землю.

Граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки:

1. за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация);

2. путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися

1. на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и

2. на иных особо установленных территориях Российской Федерации.

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:

1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);

2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны

· своевременно платить земельный налог,

· осуществлять мероприятия по охране земель,

· соблюдать требования градостроительных регламентов,

· своевременно приступать к использованию земельного участка,

· эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

1. административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);

2. приобретательная давность;

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при:

· отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);

· прекращении деятельности юридического лица;

· смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);

· добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях (статьи не проверены):

1. обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);

2. неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);

3. использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

4. реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);

5. выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

6. отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

7. национализации земель;

8. конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Дата добавления: 2018-02-15 ; просмотров: 648 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ