Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом

Выбор управляющей компании многоквартирным домом по закону

Эксплуатация каждого жилого объекта должна контролироваться лицензированной обслуживающей организацией. Выбор управляющей компании многоквартирным домом регулирует закон.

Законодательные документы

За эксплуатацию здания отвечает жилищная инспекция, поэтому выбор УК проводится согласно действующему Жилищному кодексу РФ.

Для организации выбора УК на законодательном уровне принято Постановление правительства № 75 от 06 февраля 2006 года. Оно регламентирует выбор УК. В административных подразделениях принимаются акты, регламентирующие эту процедуру, которые не противоречат Федеральным Законам. Все нормативные акты можно посмотреть в интернете на странице администрации.

Государственной думой постоянно дополняется и изменяется ЖК РФ. Федеральный Закон № 38 от 05 апреля 2013 года раскрывает дополнения и комментирует пункты закона, основания для проведения конкурса.

Предпосылки для торгов

Организация торгов обусловлена следующими основаниями:

Согласно нормативным законодательным документам главная причина проведения конкурсного мероприятия – ввод в эксплуатацию новостройки. Перед заселением жильцов в новые квартиры важно, чтобы здание обслуживалось ЖКХ. Закон предписывает сроки для проведения мероприятия по выбору УК.
Согласно ЖК РФ жильцам дается тридцать дней, чтобы определиться со способом управления недвижимым имуществом. По его истечении административные органы берут эту функцию на себя.
Если собственников не устраивает обслуживающая управляющая компания, они отказываются от ее услуг. Выбор новой организации является предпосылкой.
Отказ ЖКХ обслуживать общежитие и расторжение соглашения по обслуживанию.

При возникновении вышеперечисленных обстоятельств жильцами выбирается обслуживающая фирма.

Инициаторы

Согласно ЖК РФ права на проведение предоставлены:

жильцам после сдачи новостройки застройщиком;
администрации.

Месяц дается администрацией на выбор УК. Далее проводится конкурс. Обслуживающие фирмы не вправе агитировать собственников квартир.

Участники

В конкурсном мероприятии принимают участие:

избирающая сторона – владельцы квартир, местная администрация;
претендующая сторона – организации по обслуживанию.

Участвовать могут одна и несколько ЖКХ.

Цель торгов

Целью конкурсного мероприятия является управление зданием на законных правах на основании договора. Соглашение по обслуживанию жилого здания подписывается на определенный промежуток времени, продлевается по желанию или не ограничивается временными рамками.

Деньги являются предметом проведения данного мероприятия, так как компания распоряжается ими и отчитывается о затратах.

Предмет конкурсного мероприятия

Это оплата услуг УК и функции в процессе управления жилым помещением. Многие ЖКХ с целью повышения конкурентоспособности снижают цены на услуги. Жильцы квартир выбирают обслуживающую организацию по наиболее привлекательной стоимости услуг. Во время мероприятия фирмы презентуют итоги своей деятельности, показывая подотчетные им участки. Это помогает избирающей стороне определиться.

Определение победителя конкурса

Выбор победителя осуществляется в процессе голосования в открытом или закрытом режиме (по бюллетеням) собственниками квартир.

Открытое голосование представляет собой поднятие руки за понравившуюся компанию. По его результатам назначается обслуживающая организация путем подсчитывания голосов. Победителю необходимо достигнуть отметки 50 процентов от общего числа проголосовавших людей. Если планка в 50 процентов не достигнута, голосование назначается повторно с целью принятия единогласного решения.

При инициировании администрацией она вправе назначить организацию, если жители не проявляют инициативу выбора. Администрация имеет право участвовать в процессе голосования. Мероприятие состоится, если в нем принимала участие третья часть собственников.

Процесс голосования правильно проводить в офисе или помещении путем организации общего собрания. Недопустимым считается рекламирование своей деятельности путем поквартирной агитации. Чтобы голосование состоялось, и определился победитель, участие в нем должны принять как можно больше собственников квартир.

Порядок, правила и сроки выбора УК

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом осуществляется в соответствии с российским законодательством.

ЖК РФ в точной последовательности предписывает проведение процедуры:

Если УК прекращает обслуживание, то обязуется в трехдневный срок передать документы и ключи от общего имущества другой организации.
Администрация организует торги, если в течение 12 месяцев до даты мероприятия жители не приняли решения.
Действие соглашения с обслуживающей компанией завершается, а новая УК не выбрана, проводится открытое голосование.
Сведения представлены на интернет портале Российской Федерации администрации в разделе о торгах.
Новость о результатах торгов выкладывается в трехдневный срок с момента определения победителя.
Собственники квартир информируются об итогах в десятидневный срок от начала торгов администрацией.

Статья 445 ГК РФ обязует собственников квартир заключить договор с УК.

Порядок предполагает ознакомление собственников квартир с фирмами, претендующими на заключение договора по обслуживанию дома. Рассмотреть участников надо до голосования. Участники голосования определяются с местом, датой и временем собрания. Информационный стенд позволяет ознакомиться с данными всех представителей торгов. Каждому собственнику могут посылаться пригласительные извещения.

УК вправе размещать данные о своей работе и ее результатах в интернете, печатать бланки со своими данными, организовывать встречи с клиентами. В назначенное время проведения конкурсного мероприятия приглашаются лица, представляющие УК, и жители дома. ЖКХ презентуют собственникам программы по обслуживанию и знакомят с содержанием договора. Проводится открытое или закрытое голосование, и назначается УК.

Если не накопилось достаточное количество голосов, происходит переизбрание претендента. Если проведение открытого конкурсного мероприятия было инициировано местной администрацией, то на нем присутствуют ее представители. Если в результате голосования собственники не пришли к единому мнению, то представитель администрации устанавливает организацию по обслуживанию здания.

поквартирный обход и личное приглашение;
размещение в газетах и журналах данных о собрании;
размещение информации на сайте администрации;
рассылка извещений по почте;
расклейка информационных плакатов на стендах дома;
оповещение путем звонка и рассылки личных сообщений.

ЖКХ избирается в тридцатидневный срок от ввода новостройки в эксплуатацию. Если в течение этого срока собственники не определились с выбором, местная администрация продлевает его на месяц и способствуют решению. Срок выбора УК ограничен временными рамками: шестьдесят дней.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя. Он принимает заявки на участие от управляющих организаций.

Содержание заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно. Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Рассмотрение претендентов конкурса

Участниками собрания рассматриваются все кандидаты. Жители дома определяют победителя с позиции наиболее эффективной программы обслуживания и привлекательной цены. Ведется протокол с записями о времени вскрытия конвертов и содержанием заявок.

Проведение конкурсного мероприятия

Голосование проводится после рассмотрения заявок от УК. Доверенное лицо от собственников суммирует голоса и определяет победителя. В протоколе фиксируется количество голосов за каждого претендента. Документы, подтверждающие итоги торгов, передаются на хранение ответственному человеку.

Собственники и победитель подписывают договор, предварительно обсудив его содержание.

Законодательные акты, регламентирующие мероприятие

Администрация в процессе торгов руководствуется предписанием законодательных актов.

Перечень законодательных актов:

ЖК РФ статья 161: подробно раскрывает процедуру и требования к УК.
Правила, регламентирующие процедуру проведения конкурса: № 75 от 06.02.2006 г., принятые Постановлением Правительства.

Обжалование итогов

Собственников не устраивает результат голосования.
Проигравшие УК не согласны с итогом аукциона, подозревают подтасовку результатов или нечестное голосование.

Составляется исковое заявление, и участники мероприятия обращаются в суд. Доказательная база для судебной инстанции: протокол мероприятия, бюллетени. Участники дают показания на слушании. Суд рассматривает предоставленные материалы, и при выявлении нарушений результат конкурса аннулируется. Проводится новое открытое голосование под контролем представителя административного подразделения. Если судья не выявил нарушений, результаты голосования признаются действительными.

Как избежать ошибок при выборе управляющей организации

В таблице представлены критерии выбора УК.

Читать еще: Можно ли прописаться в ипотечной квартире?

Положительные аспекты	Отрицательные аспекты
Большой опыт по обслуживанию жилых помещений	Срок работы в ЖКХ минимален
Высокая стоимость оборотных средств	Низкая стоимость оборотных средств
Компания зарегистрирована в государственном реестре	Регистрация в государственном реестре отсутствует
Стоимость уставного капитала представлена большой денежной суммой	Сумма уставного капитала минимальна
Финансовая политика носит открытый характер	Финансовая документация недоступна для собственников

Причины, при которых собственники недвижимости могут разочароваться в выборе, различны:

ЖКХ уклоняется от обязанностей по обслуживанию здания, например, не ремонтирует крышу;
качество обслуживания неудовлетворительное.

Определившись с претендентом, жильцам рекомендуется ознакомиться с результатом деятельности фирмы. Возможен опрос жителей, которые обслуживаются УК. Основные признаки эффективной работы:

Опыт в сфере ЖКХ. Накопление опыта – важный аспект для результативной работы.
Стоимость имущества организации и долевое задействование его в хозяйственной деятельности.
Нахождение фирмы в государственном реестре.
Размер уставного капитала.
Открытая финансовая деятельность компании – важный критерий в пользу выбора, так как собственники могут знакомиться с отчетами о денежных затратах.

УК, работающие эффективно, размещают информацию на своем интернет-портале. Это позволяет собственникам квартир изучить программу по обслуживанию зданий и оценить ее эффективность.

Подводя итоги, следует уточнить, что к выбору управляющей компании собственники квартир должны подойти ответственно, так как от ее деятельности будет зависеть состояние здания и эффективность функционирования коммуникаций. Процедура проведения общего собрания и голосования должна проводиться в соответствии с законом и нормативно-правовыми актами. Прежде чем приступать к голосованию, жильцам стоит ознакомиться с результатами деятельности каждой организации, опросить жителей обслуживаемых УК.

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

Устав строительной организации;
документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без

В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.

До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг

Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.

Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг

ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.

Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.

При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:

1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.

2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.

3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым.

Также с 1 января 2019 года появились два новых требования к участникам конкурса:

отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда;
и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня

Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.

Муниципалитет самостоятельно:

решает, какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа;
назначает управляющую организацию, которая будет это делать.

УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2019 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75).

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.

То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.

Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.

Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).

Взять на заметку

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:

где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
от которых отказались управляющие организации,
по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616.

В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

Способы управления МКД

Три способа управления многоквартирным домом.

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД	Основания для признания способа управления МКД реализованным	Нормативное обоснование
Непосредственный способ управления	Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности	Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УО	Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

подрядные организации;
совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

заключенным договорам;
требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
выбрали конкретную управляющую организацию;
утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017