Право собственности это благо или обременение

Обременение на квартиру – что это?

Обременение на квартиру — что это?

При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности. Что такое обременение на квартиру , в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

Обременение на квартиру — что это такое

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц. Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица. Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом. Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки. Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца. Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику. На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды. Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости. Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество. Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников. Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками. Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры. Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков. По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье. Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

копии паспорта заявителя;

свидетельство, подтверждающее права собственности;

кадастровый паспорт объекта;

справка об открытии наследственного дела.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обременения затрагивает их права. Например, если недвижимость находится в долевой собственности или является совместно нажитым имуществом супругов.

Кроме органов Росреестра, оформить обременение можно через многофункциональный центр — МФЦ. По закону, подать заявление и документы можно и через почту заказным письмом, но в таком случае процесс займет больше времени.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять все ограничения прав на недвижимость необходимо устранить причины их возникновения:

ипотечное обременение аннулируется при погашении долга;

судебное — после завершения судебного разбирательства, признания подсудимого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон процесса;

рентное — после окончания договора ренты, обычно — после смерти предыдущего владельца;

в других случаях — при аренде, доверительном управлении — при документальном подтверждении завершения срока действия соглашения.

Где и как проверить наличие обременения

Наличие обременения чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не купить, например, залоговую или арестованную недвижимость, необходимо использовать несколько способов проверки чистоты объекта. Пути проверки напрямую зависят от вида возможного обременения:

В едином государственном реестре недвижимости регистрируются обременения на залоговую недвижимость и жилье, которое передано по договору ренты.

Чтобы проверить количество собственников и исключить в будущем оспаривание прав, необходимо запросить выписку из ЕГРН, из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах. Для перепроверки можно запросить справку из управляющей компании о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет выявить временно выписанных заключенных или военнослужащих.

Ограничение прав в связи с арендой жилья выявить сложнее, потому что факт найма отражается только в договоре между владельцем и арендатором, и не фиксируется в правоустанавливающих или других документах на квартиру. Чтобы проверить, сдано ли жилье в аренду, можно незапланированно посетить объект или расспросить соседей.

В органах районной администрации можно получить справку о том, что недвижимость не относится к памятникам искусства или архитектуры.

На официальном сайте судебных приставов можно проверить, не арестовано ли имущества собственника. Для поиска нужной информации используйте ФИО и дату рождения владельца.

Важно! В общем реестре не отмечены лица, которые не указаны в ДКП квартиры и не имеют права владения. Например, родственники собственника или лица, проживающие в квартире, но отказавшиеся от ее приватизации.

Основным способов проверить чистоту недвижимости остается запрос выписки из ЕГРН. Каждая смена собственника отображается в едином реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронного экземпляра выписки из ЕГРН 250 рублей, бумажного — 400 рублей. Заказать документ можно в ближайшем МФЦ.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

В большинстве случаев, даже если на квартиру наложено обременение, собственник может использовать ее в качестве дополнительного источника дохода и сдать в аренду. Например, можно сдать квартиру, которая используется в качестве залогового имущества по ипотеке, если в договоре кредитования не указано условие — аренда с согласия залогодержателя. Исключительным обременением может быть решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Возможность и порядок продажи объекта зависит от вида обременения: для продажи залоговой квартиры необходимо разрешение кредитора, для реализации рентного жилья — согласие получателя ренты. Закон не запрещает продажу жилья, обремененного коммерческим наймом, при этом квартиросъемщики сохраняют право проживания до окончания срока договора. Полностью исключают возможность продажи арест и запрет совершения регистрационных действий.

Какие документы понадобятся

договор купли-продажи с указанием обременения;

документы сторон участников сделки — собственника и покупателя;

выписка из домовой книги;

квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительные бумаги при обременении:

ипотекой — согласие кредитора залогодержателя;

рентой — согласие получателя ренты, заверенное нотариально;

арестом — решение суда о снятии ограничений;

несовершеннолетними собственниками — разрешение органов опеки;

совместной собственности — согласие других владельцев;

доверительным управлением — оригинал и копия договора об управлении.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

При покупке квартиры с обременением новый владелец берет на себя обязательства и риски:

❗ несет обязательства перед банком, если по условиям договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет полученных от покупателя средств;

❗ не исключена возможность расторжения договора ренты и возврата жилья прежнему собственнику, при этом сам получатель ренты может сохранить право проживания в квартире;

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны собственника такой квартиры, при подборе вариантов и оформлении сделки обратитесь за помощью к риэлтору.

Квартира в залоге: бремя или благо?

Предлагают купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, по очень привлекательной цене. Насколько безопасной является такая сделка? Могут ли в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы с такой недвижимостью?

Александр ЛУНИН, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья»:

Основная причина, по которой люди продают ипотечную квартиру, заключается в переоценке своих финансовых возможностей при решении приобрести квартиру с помощью ипотечных средств. Начиная нести тяжелое бремя кредитной нагрузки, человек понимает, что не в состоянии тянуть это жилье. В качестве причины могут также выступать развод супругов-заемщиков, трагические обстоятельства в семье, банкротство и пр.

Процесс продажи квартиры с обременением в виде ипотеки нелегкая задача. Такие объекты продаются заведомо по более низкой цене, поскольку сама сделка непростая, а риски как у покупателя, так и у продавца довольно велики.

Начать прежде всего надо с разрешения банка на отчуждение объекты недвижимости. А банки не всегда охотно идут на переговоры, пытаясь до последнего получить всю прибыль, причитающуюся им на основании кредитного договора в пределах отведенного времени, либо получить некую неустойку за его невыполнение, оплаченную клиентом банка. Например, в виде поднятия процентной ставки.

Если такое разрешение получено без дополнительных затрат, то надо определиться с ценой продажи объекты недвижимости. А определить ее нелегко. Так как такой объект недвижимости купить готов не каждый, да и сделку такую провести, крайне сложно. Далее идут сложные переговоры с банком, покупателями, заключаются всевозможные соглашения, договоры, акты и т.д. Это необходимо, чтобы застраховать все стороны участвующие в сделке и минимизировать их риски.

Екатерина ЧЕКРИЗОВА, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Что пугает покупателя в этой ситуации? Привлекательная цена на квартиру, которая ниже рыночной (это подозрительно!), или непонятная схема сделки продажи из-под залога?

Немало написано статей-«страшилок» для покупателей недвижимости, предостерегающих от покупки квартиры по цене ниже рыночной. Во многих случаях эти предостережения справедливы: ценообразование недвижимости, как и любого товара, подчинено законам рынка, согласно которым низкая цена обычно является следствием тех или иных недостатков.

Однако в случае если продается квартира, находящаяся в залоге у банка, я бы не спешила сразу пугаться ее привлекательной цены и подозревать, что здесь что-то не так. Давайте разберемся: не секрет, что нынешний рынок недвижимости не отличается ажиотажным спросом. Соответственно, в этих условиях квартиры продаются долго и конкуренция среди продавцов высока. Причем, подобная конкуренция имеет место даже среди продавцов квартир, не имеющих никаких обременений и отягощений. Что же остается делать тем продавцам, квартиры которых эти обременения имеют? Для них едва ли не единственным способом полноценно включиться в битву за покупателя является предложение своих объектов по изначально привлекательным ценам. Что, собственно, они и делают.

Что же касается юридических рисков приобретения квартир, находящихся в залоге, я бы также не стала драматизировать ситуацию. Оформление такой сделки, на самом деле, несколько сложнее, чем в обычном случае, но не более того.

То, что недвижимость находится в залоге у банка, на мой взгляд, является скорее положительным фактором: значит, в свое время эта квартира была принята банком в качестве обеспечения по долговым обязательствам, то есть юристы банка и страховой компании одобрили сделку.

Мой совет покупателям: сразу пугаться не стоит, но соблюдать осмотрительность необходимо. В частности, еще до внесения аванса за «залоговую» квартиру рекомендую выяснить, знает ли банк-залогодержатель об «инициативе» собственника продать свою недвижимость и какая в этом банке принята схема продажи квартиры из-под залога.

Некоторые банки вообще не разрешают продажу из-под залога – они готовы предоставлять документы для снятия обременения только в случае полного погашения кредита. В этом случае я рекомендую крайне осмотрительно подходить к приобретению такой квартиры, так как риски очевидны. По сути покупателю предлагают вначале оплатить остаток чужого долга своими денежными средствами. Лишь затем с квартиры будет снято обременение и покупатель, уже отдавший деньги, получит возможность провести сделку купли-продажи. Если же после снятия обременения продавец вдруг «передумает», покупателю не позавидуешь: деньги ему банк не вернет.

На практике большинство банков, активно работающих на рынке ипотеки, разрешают продажу квартир, обремененных залогом, и применяют такие схемы, при которых на всех этапах сделки учитываются интересы всех сторон. А если подобную сделку будет сопровождать грамотный и расторопный риелтор, то покупатель и не заметит каких-либо неудобств.

Светлана САВИЧЕВА, начальник юридического отдела АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь»:

В целом приобретение залоговой недвижимости обычно не таит каких-то серьезных проблем для покупателя. Но нужно иметь в виду, что существует несколько схем купли-продажи квартиры. Каждая схема имеет преимущества и недостатки. Первая схема – покупка квартиры под контролем банка. Банк предоставляет ячейку, в которую покупатель вносит деньги для погашения задолженности продавца. Разница между остатком по кредиту и ценой квартиры закладывается в другую ячейку. После получения документов из регистрационных органов банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Данная схема наиболее безопасна для всех сторон сделки. При этом покупатель должен быть уверен, что бывший владелец не имеет никаких тяжб с банком или третьими лицами по поводу данной недвижимости. Минус данного способа в том, что покупатель в этом случае должен быть, как выражаются риелторы, «с прямыми деньгами». То есть он заранее должен обладать суммой, необходимой для покупки этой квартиры. Вариант с кредитом не пройдет.

Вторая схема покупки залогового жилья предполагает осуществление сделки без ведома банка. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи, получив заранее согласие банка на досрочное погашение кредита. После перечисления средств продавец получает документ об отсутствии задолженности, обременение снимается, далее регистрируется договор купли-продажи, а продавец получает остаток средств. Эта схема более рискованна для покупателя, чем первая. И самое страшное, что может произойти, это отказ или уклонение от продажи квартиры после того, как покупатель оплатил за него кредит. Если есть правильный предварительный договор, покупатель, конечно, может через суд заставить продавца продать-таки квартиру. Но, во-первых, это судебная тяжба, во-вторых, предварительный договор должен быть составлен безупречно, в третьих, передача денежных средств на погашение кредита должна быть закреплена в документах так, чтобы ни у кого не возникло и тени сомнения откуда эти средства у должника взялись.

Алексей КОЛГУШКИН, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина»:

Необходимо понимать причину залога. Если квартира находится в залоге «за долги», то надо разбираться в причинах и возможных последствия. Если залог обусловлен суммой кредита, выданного банком застройщику, то перед сделкой:
– либо застройщик обязан погасить заложенность перед банком и вывести квартиру из залога,
– либо возможна схема погашения кредитных обязательств денежными средствами клиента, но опять же с регистрацией снятия залога и перехода права.

Олег СУХОВ, адвокат:

Если квартира обременена ипотекой, а условиями договора не предусмотрена возможность ее свободного отчуждения, то для реализации такого жилого помещения потребуется получить согласие банка на заключение сделки.

Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», имущество, обремененное ипотекой, может быть отчуждено залогодателем (собственником) другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Это означает, что если договором ипотеки не предусмотрено свободное распоряжение обремененным имуществом, а согласие на заключение договора купли-продажи не было получено от залогодержателя, то даже если право собственности удастся зарегистрировать на покупателя, по суду сделка может быть признана недействительной.

Перед совершением сделки, если продавец погасил кредит, необходимо, чтобы он предоставил все необходимые документы о выплате долга, обеспеченного ипотекой. Кроме того, следует ознакомиться с условиями договора ипотеки, так как в силу ст. 38 закона «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, в случае, если, например, размер невыплаченного банку долга составляет 10 млн рублей, то именно такую сумму придется выплатить новому собственнику и на тех же условиях, которые обозначены в договоре с прежним залогодателем.

В любой сделке, связанной с залогом/ипотекой, я рекомендую получать информацию напрямую в банке о действительных выплатах и официальное согласие на сделку по переводу собственности от одного владельца другому.

Также необходимо понимать, что факт нахождения квартиры в залоге у банка не гарантирует ее юридической «чистоты», и обязанность выплаты банку долга может оказаться не единственной неприятностью. Например, в жилом помещении могут быть «прописаны» граждане, отказавшиеся от приватизации, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189 они сохраняют право пожизненного пользования квартирой. Или проживать иные лица, сохраняющие пожизненное право пользования залоговым помещением. Такой спор в этом году у меня был в Никулинском районном суде Москвы.

Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Нередко привлекательная цена связана именно с наличием подобных рисков.

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Наталья Сазонова директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента . Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека . И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
4. Заключается основной договор купли-продажи.
5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то. увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Обременение на квартиру — что это?

Во время поиска жилья нужно смотреть, чтобы квартира была юридически чиста — отсутствовали наложенные обязательства и обременения, являющиеся помехой для вступления в право собственности и влекущие лишние траты. Что такое обременение, наложенное на квартиру, что из себя представляет, почему и когда накладывается, особенности приобретения-продажи жилья с обременением – это рассказывается в статье.

Обременение на квартиру — что это такое

Обременение — это когда владельца недвижимости, собственником которой он является, ограничивают в правах. Согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ право собственности — это возможность владеть объектом, пользоваться им и распоряжаться. Собственник не может распоряжаться своим жильём, когда на нём лежит обременение: он имеет возможность проживать на своей жилплощади, пускать в неё арендаторов, но не вправе продать, подарить либо завещать.

Способы снять обременение с ипотечной квартиры в случае, если ипотека выплачена

В Федеральном законе №122 сказано: обременение – это условия, которые стесняют владельца жилья пользоваться и распоряжаться квартирой, порождая права третьих лиц. Как следствие, обременение на квартиру в числе прочего предполагает, что если с объектом была проведена какая-то операция или сделка, то кто-то третий может им ограниченно распоряжаться.

Собственник может быть ограничен, если квартиру:

• отдали банку как ипотечный залог;
• сдали в аренду;
• посчитали сервитутом;
• с жилья получают ренту;
• арестовали.

Виды обременения недвижимости

Ипотечное

Если человек берёт ипотеку, оставляя в залог недвижимое имущество, то квартира играет роль залога, выступающего гарантом того, что кредитные деньги вернуться обратно в банк. Владелец возвращает займ, но продолжает проживать в квартире — она остаётся в его владении. Если займ своевременно возвращается, то ограничение снимается, и квартира находится в полном распоряжении собственника. Если же долг остаётся невыплаченным, то банк выставляет жилплощадь на продажу, чтобы возвратить кредитные деньги.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Когда владелец жилья сдаёт его в аренду, то на некоторый срок уступает право пользоваться жилплощадью квартиросъёмщику. Пока действует арендный договор, квартиру можно продать, но арендатор вправе проживать в ней, пока не кончится срок арендного договора.

Жильё, в котором живут люди на правах аренды, нельзя сдавать кому-то другому и арендатору запрещено использовать его так, как он захочет.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Что такое сервитут? Это подчинённое положение либо ограниченные права на объект, предоставляемый лицом, который не является владельцем.

Это понятие обычно употребляется, когда говорят о земельных отношениях, допустим, право проезда через участок соседа, направляясь к своему. Либо возможность проложить через соседский участок трубы или иные коммуникации. А в жилых помещениях этим словом называют проходную комнату.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

Когда заключён договор на доверительное управление, собственник передаёт право управления жильём управляющему, не оформляя на него право собственности. Чтобы подобное соглашение стало действительным, документы нужно зарегистрировать у нотариуса.

Обременение по договору ренты

Рента – это когда права собственности на квартиру передаются другому лицу, а он за это регулярно платит деньги или оказывает какие-либо услуги. Бывает пожизненная рента либо пожизненное содержание, когда владельцу выплачивается какая-либо сумма, и вдобавок к этому оказывается помощь по дому либо осуществляется за ним уход. Согласно правилам договора, все права на квартиру после смерти владельца переходят к рентному кредитору.

Обременение опекой

Согласно законодательству владельцы недвижимости, не достигшие совершеннолетия в вопросах продажи их имущества, дополнительно защищены государством. К примеру, когда продаётся квартира, сотрудники органов опеки подумают, что нарушаются права нарушение прав несовершеннолетних собственников и прекратят сделку, наложив на неё арест. Однако, если будут доказательства, что у ребёнка появится жильё с такими же условиями, обременение снимут.

Арест

Если владелец не отдал взятый кредит или он подвергся аресту, то суд вправе наложить на квартиру обременение. И в том, и в другом случае действия должны согласовываться с судебной комиссией, имеющей полномочия решать, стоит ли конфисковывать имущество и продавать квартиру, чтобы с вырученных денег заплатить долги и иные издержки.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение может возникнуть не только потому, что накопились долги, или квартира была куплена(продана) Собственник вполне может наложить ограничения на действия, проводимые с квартирой. Арендодатели это часто делают для исключения возможности мошеннических действий, которые могут произвести квартиросъёмщики. Вдобавок обременение на жилплощадь налагают и наследники, чтобы имуществом не завладели другие родственники либо те, кто когда-то мог ознакомиться с документами на квартиру.

Документы, которые необходимо предоставить:

• паспорт заявителя(копия);
• документ, подтверждающий права на владение квартирой;
• кадастровый паспорт квартиры;
• справка об открытии наследства.

Может быть затребовано согласие других людей, если обременение как-то влияет на их права. Допустим, супруги вместе покупали эту квартиру.

Для оформления обременения можно обратиться не только в Росреестр, но и в МФЦ — многофункциональный центр. Также необязательно личное обращение – можно просто отправить заявление с приложенными к нему документами почтой, только ожидание будет долгим.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять обременения с квартиры, нужно устранить причины, послужившие причиной ограничений:

• ипотечное — исчезает после того, как был уплачен долг;
• судебное — по окончании судебной тяжбы, если подсудимого признали невиновным. Или было подано отдельное прошение о снятии;
• рентное — по завершении договора ренты после того, как умрёт прежний владелец.

В остальных случаях — когда срок действия договора подтверждён документально.

Где и как проверить наличие обременения

Чаще всего тем, наложено ли на квартиру обременение, интересуются будущие покупатели. Никому не нужны проблемы с арестованной или отданной в залог квартирой, поэтому для проверки чистоты будущего жилья нужно проверять жильё следующими способами.

Проверить, наложено ли ограничение в связи с арендой, посложнее, ведь факт аренды фиксируется только в договоре между владельцем и арендатором. Чтобы проверить, живут ли в квартире арендаторы, лучше сходить непосредственно по адресу либо поговорить с соседями.

За справкой о том, что недвижимость не является архитектурным или каким-либо другим памятником, стоит обратиться в администрацию района.

Проверить, не наложен ли на имущество арест, можно через интернет — достаточно зайти на сайт судебных приставов. Нужные сведения найдутся, если ввести фамилию-имя-отчество владельца и дату, когда он родился.

Самый распространённый способ проверки — запросить выписку из ЕГРН. В реестре постоянно отображается, когда у квартиры меняется собственник.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

На практике квартиры под обременением многие собственники успешно сдают. Возможно пустить человека на квартиру, отданную банку в качестве залога по ипотеке. Только следует смотреть, указан ли в договоре пункт «с согласия залогодержателя». Если нет, то необходимо запросить разрешение банка.

Можно ли продать недвижимость с обременением?

Для продажи квартиры, находящейся под обременением, нужно смотреть какого вида ограничения на неё наложены:

• чтобы продать жилплощадь, находящуюся в качестве залога, требуется разрешение кредитора;
• реализовать рентную квартиру можно только с согласия того, кто получает ренту.

Только в двух случаях невозможно продать квартиру – это когда

• она арестована;
• запрещено совершать регистрационные действия.

Какие документы понадобятся

Нужно предоставить следующие документы:

• договор купли и продаже, где указано обременение;
• документы собственника квартиры, а также того, кто покупает;
• передаточный акт;
• выписка из домовой книги;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Дополнительные документы на квартиру под обременением

• ипотекой — согласие кредитора;
• рентой — заверенное нотариусом согласие лица, получающего ренту;
• арестом — судебное решение, что ограничения снят;
• совместной собственности — согласие других владельцев;
• доверительным управлением — копия договора (оригинал, копия);
• собственниками, не достигшими совершеннолетия — разрешение, выданное органами опеки.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

Обязательства и риски нового владельца квартиры, находящейся под обременением:

• новый владелец будет обязан банку, пока продавец согласно условиям договора купли-продажи не погасит задолженность из денег, полученных от покупателя;
• существует возможность расторгнуть договор ренты и возвратить квартиру прежнему владельцу, при этом получающий ренту сохраняет право проживания в квартире;
• о праве на жилплощадь могут заявить граждане, зарегистрированные в ней и жильцы, отсутствующие по причине службы в армии, находящиеся в местах лишения свободы и иных учреждениях;
• если договор будет расторгнут, а сделка признана недействительной, то расходы, потраченные на оформление документов и иные издержки возможно вернуть, лишь обратившись в суд и доказав вину продавца;
• наличие обременения может привести к непредвиденным расходам, допустим, придётся оплатить долги, реконструировать квартиру или выплатить неустойку квартиросъёмщикам.

Поэтому, совершая сделки с квартирой с обременением, нужно тщательно проверять документы, договор, заключённый продавцом с покупателем и условия соглашений. Чтобы не попасться на мошеннические уловки собственника квартиры, находящейся под обременением, лучше всего подбирать варианты и заключать сделку с помощью риелтора.