Раздел земельного участка под зданием

Разделение земельного участка в 2020 году — правила и инструкции

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Как правильно оформить в 2020 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п., но только без построек. Если на участке стоит какая-либо постройка, то раздел такого участка происходит немного по-другому.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если кратко, то найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования. Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п. Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

Ниже я нарисовала как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, как можно разделить дом и участок, если у двух хозяев долевая собственность. По факту дом двухквартирный, подьезд к каждому учасг есть. Площадь позволяет.

Здравствуйте, Анна. Вам придется подготовить документы и подать исковое заявление в районный суд о прекращении права долевой собственности и о признании за каждым собственников право собственности на часть жилого дома и участка. К исковом заявлению нужно приложить: 1) Правоустанавливающие документы на дом и участок — свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН. 2) Межевой план границ участка с нанесенным домом. В плане нужно указать границу раздела участка и дома. Заказывается у кад.инженера. 3) Тех.паспорт на дом. 4) Тех.заключение о возможности раздела . Ее делают организации с допуском СРО на проведения обследования зданий, строений и сооружений. 5) Пожарно-техническое заключение. Ее тоже делают специальные организации с допуском СРО. 6) Санитарно-эпидемиологическое заключение. Ее выдает в местном Центре гигиены и эпидемиологии. 7) Если есть неузаконенная реконструкция дома (т.е. по документам один план, а по факту другой), то нужно подать заявление в местную администрацию о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию. И получить отказ к ним, который затем приложить к иску.

Купил сад у одной бабушки, хотел его перевести в ИЖС. Но при оформлении документов выяснилось, что доля от земли принадлежит еще одному человеку. Бабушка (продавшая участок) сказал, что другая доля ее. Могу ли я перевести в ИЖС только бабушкину часть земли?

Здравствуйте, Василий. Нет, без согласия другого собственника не сможете. Даже суд Вам не поможет. К тому же не факт, что сможете разделить участок даже с согласия второго собственника. В каждом регионе есть минимальный размер для вновь созданных участков.

Добрый день.
Имею в собственности 1/4 участка от 9 соток. Это меньше нормы участка данного населенного пункта. Хотелось бы продать свою долю. Какие у меня варианты для выделения или продажи недвижимости?

Здравствуйте, Ирина. Никаких. Выделить долю в отдельный участок не сможете. Вам его просто не зарегистрируют, т.к. он меньше нормы. Можете только продать долю участка, если конечно найдете покупателей.

А Может ли суд встать на мою сторону, можно ли подать в суд и выплатить за часть их земли, чтобы мой участок дотянул до минималки?

Нет, нельзя заставить других собственников продать Вам долю или купить вашу долю. Я же написал до этого — можете только продать долю участка, если конечно найдете покупателей.

Добрый вечер! Есть участок земли с домом на двух братьев. Дом и участок в долевой собственности. Разделить дом и участок (выделить) слышали что с недавних пор нет смысла так как дом автоматически становится многоквартирным жилым домом. Возможно ли отказаться от своей доли дома и размежевать участок (часть земли с домом одному брату, другую часть земли совсем без дома другому брату) или вариант только, после раздела собственники меняются долями в праве, один отдает долю дома с долей участка, получает просто дрлю учвстка. То есть вопрос по сути в следующем обязательно разделять и дом и участок ли я могу сразу отказатся от части дома?

Здравствуйте, Евгений. «Разделить дом и участок (выделить) слышали что с недавних пор нет смысла так как дом автоматически становится многоквартирным жилым домом» — это всегда так было, а не с недавних пор. Да, дом станет многоквартирным. Но просто так разделить дом на две квартиры (как в вашем случае) не получится. Нужно, как минимум, чтобы у дома было два входа — на каждую квартиру. «Возможно ли отказаться от своей доли дома» — нет такого понятия как отказаться от недвижимости. Недвижимость можно только продать/подарить. Нет, ни один из ваших предложенных вариантов нельзя сделать. Дом и участок неразрывно связаны между собой. Это основа земельного законодательства. ПП. 5 ст. 1 ЗК РФ — Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. То есть нельзя продать долю участка без доли дома, и наоборот.

Я так понял, что Вы хотите одному брату часть участка без дома, а второму брату часть участка с домом. В этом случае первый брат дарит второму брату свою долю дома и участка. Второй брат становится единственным собственником дома и участка. Затем он заказывает у кадастрового инженера разделение участка на два. Кадастровый инженер оформляет разделение и выдает межевой план. На основе этого межевого плана второй брат оформляет в собственность два полученных участка в свою собственность. А затем дарит второй участок (который без дома) первому брату. При дарении никаких налогов не будет. Так как все сделки будут между близкими родственниками — родными братьями. Других вариантов нет. Поэтому сейчас обратитесь к кадастровому инженеру и уточните можно ли вообще разделить участок, т.к. есть определенные условия. Например, оба участка не должны быть меньше минимальной площади, которая установлена местными органами власти — ст. 11.9 ЗК РФ. К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. И так далее. Я все это указал в статье.

Здравствуйте, есть участок на кадастровой карте, с границей, без хозяев. как его можно разделить, для дальнейшей покупки определенных соток?

Здравствуйте. Без согласия и участия собственников участка его не разделить, тем более не выкупить. В России нет ничей земли. Участки не могут быть без собственников, тем более с границами. Или он принадлежит физ.лицу/организации или муниципалитету/государству — п. 1 ст. 16 ЗК РФ. Поэтому закажите выписку из ЕГРН на участок, указав его кадастровый номер. Для ознакомления подойдет выписка в электронной форме, которую можно заказать через интернет — инструкция. В ней будут указаны собственники. К тому же если собственник участка умер, его должны принять его наследники. Если в выписке собственников не будет указано, скорее всего участок принадлежит местной администрации. Поэтому уточните у них. Но администрация точно не продаст определенные сотки, а только весь участок. Не будет «заморачиваться» разделением. Да и выкупить весь участок придется только через торги.

Здравствуйте, мы купили земельный участок, который в своё время был разделен из одного участка, на три, наш по середине и выход только на земли населённых пунктов, в единой выписке написано, что доступ осуществляется через земли общего пользования. Земли населённых пунктов отдали в аренду и у нас теперь нет доступа, получается администрация не правильно оформила наш участок, что можно сделать? Спасибо

Здравствуйте, Вам можно попросить в городской администрации разрешение на отступ от предельных параметров земельного участка, в котором будет написано, что именно для Ваших земельных участков возможно образование новых ЗУ меньше минимального размера.

Здравствуйте, Наталья. В вашей ситуации можно попытаться оспорить через предоставления участка в аренду, который перекрывает доступ к вашем участку. Или через суд установить сервитут, т.е. установить доступ к вашему участку через этот арендованный участок.

Добрый день. вопрос такой. хозяйка з.у. 10 соток с домом в г. Краснодар, хочет половину т е 5 соток без строения продать нам. не может отмежевать, говорит должно быть минимум 6 соток для продажи по новому постановлению, но участок угловой. и хотим поделить поперек, т.е. размером 20×25 каждый. Как нам это сделать? неужели нет выхода, может суд поможет, подскажите пожалуйста!

Здравствуйте, Юлия. К сожалению, никак. И суд не поможет. Так как должен быть минимальный размер, который устанавливает местная власть — ст. 11.9 ЗК РФ. А минимальный размер установлен у Вас в 6 соток — Решение городской Думы Краснодара от 28.11.2017 № 44 п. 6 О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар». Я это все указывал в статье.

спасибо за ответ. а если оформить в совладельческий по 1/2 а затем через суд поделить?

Нет, такое тоже «не прокатит». Вы должны купить не только 1/2 долю земли, но и 1/2 дома. Потому что есть принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Даже если хозяйка и согласится продать Вам и 1/2 дома тоже, то, чтобы выделить долю участка через суд, нужно будет выделять и долю дома. Опять же из-за принципа единства. А чтобы выделить долю дома в натуре, нужно сначала сделать в нем реконструкцию — сделать как минимум отдельные входы. Еще получить техническое о возможности такого выдела без ущерба дома. Как выделить долю у дома — это вообще отдельная тема. Нужно учитывать огромное количество нюансов, исходя из плана самого дома. К тому же и участок придется делить не так как Вам захочется, а относительно дома. Т.е. граница раздела участка должна проходить так как будто делите дом на две части.

Неделимый земельный участок

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Необходимость в разделе земельного участка как в долях, так и в натуре возникает во множестве различных случаев.

Но не во всех случаях возможно легко и просто поделить земельный участок даже при условии, что все собственники и заинтересованные лица (владельцы смежных участков, к примеру) согласны на раздел. В законодательстве имеется такое понятие как неделимый участок, более подробно прописанное в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

В широком понимании делимым земельным участком называется фактический надел, на отдельные части которого можно установить имущественные права, при том, что такие части являются самостоятельными, не нарушают режима использования и имеют отдельные границы.

Что такое неделимый земельный участок

Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.

Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.

Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.

Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части, например:

• Ограничения права пользования землей такие, как сервитут, запрет на размещение недвижимости в зонах, охраняемых государством;
• Ограничительные меры относительно распоряжения наделом, например, ипотечный кредит, аренда, превышающая годовой срок, арест, концессия;
• Обременения, касающиеся не земельного участка, а расположенных на нем объектов таких, как памятники культуры.

Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.

Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом, т.е. участок, который характеризуется следующим признаками:

• Может принадлежать только одному владельцу;
• Выступает объектом общей собственности, в случае если его владельцами являются несколько лиц;
• В случае расположения на наделе объекта недвижимости, принадлежащего двум или более гражданам, такой участок может находиться только в общей долевой собственности;
• По своим размерам не может быть разделе, поскольку выделенные части участка не будут пригодны к эксплуатации и целевому использованию в полной мере.

В каких случаях раздел земельного участка запрещен?

Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, к ним относится:

• Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются;
• Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению;
• Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель;
• Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
• Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу.

Важно! Если вновь созданный надел не отвечает, установленным для каждого региона Российской Федерации, минимальному и максимальному размеру такого надела, то он признается неделимым. Каждый регион, а в ряде случаев – отдельно взятое муниципальное образование, самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные величины земельных участков.

Как разделить неделимый земельный участок

В случае если недвижимость имеет статус неделимой, ее раздел произвести невозможно в принципе. Однако практикой предусмотрено несколько вариантов, которые помогут урегулировать имущественные права собственников такой недвижимости. Как правило, такие способы применяются к наделам, владельцами которых выступают несколько граждан.

В первую очередь собственниками может быть установлен порядок использования спорного земельного участка. Такой вариант является самым оптимальным ввиду отсутствия долгих споров и судебных тяжб. Реализация данного способа возможна только в случае получения согласия всех собственников.

Пример. После развода супруги Смирновы разделили имущественные права на жилой дом, находящийся на земельном участке общей площадью 7 соток. Однако в случае проведения разделения надела будет нарушен минимальный норматив для участка, на котором расположен объект индивидуального строения, ввиду чего разделение запрещено действующим законодательством. С учетом указанных обстоятельств, бывшими супругами было принято решение о совместном использовании надворных построек, но участки земли, прилегающие к половине дома, принадлежащих каждому из них, будут использованы по собственному усмотрению.

Также существуют, несколько вариантов решения вопроса неделимости надела, которые связанны с изменением имущественных прав собственников такой недвижимости. Несколько подробнее рассмотрим их ниже.

ВАЖНО: Перечисленные ниже способы не являются фактическим или юридическим разделом неделимого участка, но позволяют разрешить возникший конфликт между совладельцами. Раздел же участка при явной его неделимости любыми способами НЕВОЗМОЖЕН!

Передача права собственности на надел другому совладельцу

Указанная процедура проводится путем передачи своих имущественных прав на указанную недвижимость другому участнику долевой собственности, с целью получения за это денежной компенсации, соразмерной стоимости спорного имущества, которая может определяться собственниками на основании взаимной договоренности или при помощи экспертной оценки.

Для примера: В собственности трех граждан находится земельный надел, раздел которого поровну между ними невозможен ввиду несоответствия вновь созданных земельных участков, установленному законодательством минимальному размеру. С этой целью один из владельцев передает свои имущественные права на долю своего участка двум другим, которые смогут законно поделить надел на две части. В свою очередь, третий, получив причитающееся возмещение, потерять право на общую недвижимость.

Для оформления такого варианта можно воспользоваться следующими формами передачи прав:

• Дарение. Рекомендуется к использованию родственниками, так как в ином случае одаряемому придется уплатить налог в 13%;
• Продажа доли. Обычная купля-продажа земельного участка.

В обоих случаях собственник земли получает компенсацию в денежном эквиваленте, но реальный раздел участка не состоится.

Продажа объекта недвижимости, с целью дальнейшего раздела вырученных от такой сделки средств

Указанный вариант является самым последним способом, когда собственники решают, что земельный участок больше не представляет собой ценности в части его использования или раздел будет невозможен даже в случае передачи каким-либо из владельцев имущественных прав на свою долю надела. После завершения указанной сделки полученная выручка делится между продавцами согласно установленной договоренности.

Процедура раздела неделимого участка через суд

Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества. Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:

• Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка;
• Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу;
• Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.

Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:

• обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
• привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.

Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.

Нужен юрист

Специфика споров о разделе участка, по закону считающегося неделимым требует безусловно грамотной юридической поддержки.

Если нет возможности поручить ведение дела юристу высокой квалификации, то вы можете получить предварительную консультацию от наших специалистов прямо на сайте. Консультация бесплатна.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Раздел земельного участка собственником: все нюансы и инструкция по разделению земли

Содержание

Раздел земельного участка – процедура, позволяющая образовать из одного ЗУ два или несколько. Ее проведение регламентирует Земельный кодекс. После завершения процедуры старый участок снимают с учета, его собственники утрачивают права. Новые ЗУ ставят на кадастровый учет и одновременно регистрируют на них права.

На каких основаниях можно разделить землю

• Если земля в муниципальной собственности, для раздела нужно решение местных властей. .
• Когда ЗУ в частной собственности, нужно заявление собственника о разделе и принятое на его основании решение.

После раздела новые ЗУ получают ту же категорию и вид разрешенного использования, что и первоначальный.

Когда нужен раздел

Собственник земли имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Существует несколько причин, по которым может потребоваться раздел земельного участка:

• Сделки с частью земли. Например, владелец хочет продать или подарить не всю землю, а только ее часть. По закону сделать это нельзя. Распоряжаться можно только самостоятельным с юридической точки зрения объектом. Получить из части ЗУ самостоятельный объект можно с помощью раздела.
• Раздел земли между наследниками. Земельный участок был оставлен в наследство нескольким наследникам. После вступления в наследство земля окажется в долевой собственности. Владельцы могут разделить землю.
• Раздел имущества во время развода. По семейному законодательству совместно нажитое имущество делится между супругами в равных долях. Землю, приобретенную в браке, можно разделить на два самостоятельных участка. После этого каждый из бывших супругов получает в собственность свой ЗУ.

Делимые и неделимые участки

Разделить можно не все ЗУ. С этой точки зрения закон делит земли на две большие группы – делимые и неделимые. Не получится разделить в следующих случаях:

1. После раздела площадь новых участков будет ниже установленных для этой категории земли минимальных норм. Такие нормы отличаются в разных регионах, прежде чем начинать процедуру, лучше проконсультироваться со специалистом. Например, по нормам для земель ИЖС минимальная площадь – 6 соток. Исходный участок меньше 12 соток. В результате после раздела новые ЗУ не попадут в нормы. Такой участок относится к неделимым. Опять таки в каждом районе индивидуальные требования к минимальным размерам земельного участка, есть районы где минимальный размер ЗУ может быть 2,3,4 сотки.
2. После раздела использовать землю как прежде станет невозможно. Например, на участке стоит дом на две семьи. И земля, и ОКС – в долевой собственности. В этом случае делить надо и ЗУ, и здание. Если участок неделим, дом можно разделить на два самостоятельных объекта, а на землю так и сохранится долевая собственность.
3. Земля под МКД, промышленными зданиями и сооружениями, административными объектами неделима. Дело в том, что это невозможно физически.

Не всегда можно разделить участок, даже если он считается делимым. Одно из препятствий к разделу – обременения:

• Ограничения на право пользование землей. Одно из самых частых обременений этой категории – сервитут. В этом случае, даже если участок делимый и нет никаких других препятствий к разделу, сервитут сохраняется. Это связано с тем, что его устанавливают для того, чтобы защитить права третьих лиц. Например, через территорию может проходить подъездной путь, которым имеют право пользоваться соседи. Ограничить их права собственник не имеет права. Еще одно обременение из этой категории – земля находится в охранной зоне и на ней запрещено размещение объектов.
• Ограничения по распоряжению. Собственник не всегда имеет право распоряжаться землей. Ограничивать распоряжение могут разные причины. Например, участок находится в ипотеке. Когда землю покупают с привлечением кредитных средств, на нее будет зарегистрировано право собственности. Но до того момента, пока собственник полностью не погасит ипотеку, ЗУ будет залоговым имуществом банка. Разделить ЗУ с таким обременением нельзя. Все процедуры и сделки будут возможны только после того, как заемщик полностью погасит кредит. Другими причинами, по которым собственник не может распоряжаться своей землей, являются арест, концессия, доверительное управление. Не получится разделить участок в долгосрочной аренде.
• Обременения на объекты, возведенные на земле. На участке могут быть здания или сооружения, которые имеют статус памятников культуры. Согласовать разделение земли в этом случае практически невозможно.

Хотите узнать, можно ли разделить ваш земельный участок? Запишитесь на бесплатную консультацию эксперта «Геомер групп» по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Когда можно и нельзя разделить участок

Даже если участок делимый, процедуру раздела могут не разрешить. Основания для запрета устанавливает закон:

• После раздела землю невозможно будет использовать по назначению.
• Обременения сохраняются на тех территориях, которые будут образованы после раздела. Их наличие затрудняет использование земли.
• Раздел затрагивает интересы третьих лиц. Например, после установления новых границ появляются вклинивания, вкрапления. Запретят раздел и в том случае, если он приводит к черезполосице, невозможности нормально размещать на отдельных ЗУ объекты строительства.
• После раздела не все части имеют собственный подъезд. Отсутствие подъезда ограничивает права пользования землей, раздел будет запрещен. В некоторых случаях возможно установление сервитута.

Использование земли регулируется градостроительными регламентами. По ним земельные участки группируют в зоны.

Например, земли ИЖС будут сгруппированы в зоны жилого строительства. В такой зоне – участки с одинаковым характером использования (суммой видов разрешенного использования). Например, в одной градостроительной зоне могут располагаться земли с разным ВРИ.

Также градостроительные регламенты устанавливают:

• Размеры для земель с разным ВРИ.
• Параметры строительства.
• Запреты на строительство на определенных землях.

При разделе одним из самых важных критериев будет размер ЗУ. Так как по закону все новые части, образованные после раздела, должны попадать в предельные размеры. То есть, они не должны быть меньше, чем минимальные нормы, но и не должны превышать максимальные параметры.

Даже если размер исходного участка позволяет его делить на несколько частей, есть и другие критерии, которые нужно учитывать. По закону вновь образованные ЗУ должны быть юридически самостоятельными единицами. Это означает, что они должны отвечать следующим критериям:

• Проведено межевание, установлены границы. Участки стоят на кадастровом учете.
• Все образованные части соответствуют ВРИ. Ничто не препятствует их использованию.
• Площадь всех частей соответствует нормам.
• На новых участках можно вести ту же деятельность, что и на первоначальном.

Процедура раздела: инструкция

Разделить можно землю, которая отвечает требованиям:

• Участок зарегистрирован, у него установлены границы, информация внесена в ЕГРН.
• На землю не наложено никаких обременений и ограничений, которые могут препятствовать разделу.

Если все требования закона соблюдены, можно начинать процедуру раздела. Она проходит в четыре этапа.

Подготовка соглашения собственников

Соглашение нужно заключать в том случае, если у земли несколько собственников. Все они должны быть согласны с разделом. Документ можно составить в простой письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно, но если вы опасаетесь споров в дальнейшем, лучше заверить.

Без соглашения участок нельзя разделить, а новые участки не поставят на кадастровый учет. Специалисты нашей компании помогут вам правильно подготовить соглашение и обезопасить себя от возможных рисков.

В соглашении указывают данные о собственниках и земле. Также нужно отразить:

• Размеры новых участков. Их устанавливаются пропорционально долям.
• Расходы на межевание, кто их несет и в каком размере.

Если хотя бы один из собственников не согласен, разделить землю можно только по решению суда. Оно будет основанием для проведения межевания и постановки новых участков на кадастровый учет.

Подготовка межевого дела

Основанием для межевания будет соглашение собственников или решение суда.

Межевание проводят в несколько этапов. Сначала кадастровый инженер изучает имеющиеся картографические документы. Изучению подлежит не только документация на разделяемый участок. Кадастровый инженер изучит КПТ, оценит особенности расположения соседних территорий. Этот этап необходим для того, чтобы при установлении границ избежать их наложения, вкраплений, чересполосицы.

После подготовки на объект приезжают геодезисты. Они проводят замеры, устанавливают границы и поворотные точки новых частей. На основе этих данных кадастровый инженер разработает проект межевания. В проекте будут указаны старые и новые границы. Проект требует согласование в индивидуальном случае:

• С собственниками. Они имеют право присутствовать на межевании, высказывать свои пожелания. Если в течение 30 дней никто из собственников не высказал возражений, значит проект можно считать согласованным.
• С соседями. Согласование требуется в том случае, если после раздела могут быть нарушены их права.

Обычно, а это в 90% случаях, когда границы первоначального участка сохраняются прежними, а все изменения касаются только новых внутренних границ, согласование с соседями не нужно.

После согласования кадастровый инженер предложит подписать акт границ, который прилагается к межевому делу. Также обязательным приложением будут и возражения, если они есть.

В такой ситуации есть несколько вариантов развития событий:

• Кадастровый инженер вносит изменения в проект. Границы согласуют повторно.
• Через суд. Если согласовать границы не удалось, несогласованный акт прилагается к межевому делу. Отстоять права в этом случае можно через суд. Но участок с несогласованными границами нельзя поставить на кадастр.

Заказать межевание при разделе можно в компании «Геомер групп».

Получение почтового адреса

Этим занимается администрация района. Собственник подает заявление и прилагает документы:

• Правоустанавливающие документы.
• Соглашение или решение суда.

Администрация примет решение по заявлению и присвоит адрес. Окончательный вариант межевого дела будет готов только после того, как получите решение о присвоение адреса.

Постановка на кадастр и регистрация прав

После этого нужно снять старый участок с кадастрового учета и зарегистрировать новые ЗУ. Для этого нужно подать в Росреестр заявление и приложить к нему документы:

• Паспорт.
• Решение о присвоении адресов.
• Межевой план.
• Соглашение собственников.

Если с заявлением обращается не собственник земли, потребуется нотариально заверенная доверенность.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ. Процедура постановки на учет и регистрации прав собственности проходит одновременно. Срок государственной регистрации – 7 дней. В это время специалисты Росреестра снимут старый участок с государственного реестра. С этой минуты он перестает существовать как юридически самостоятельная единица.

Новым участкам будет присвоен кадастровый номер. Сведения о земле и зарегистрированных правах вносят в ЕГРН. Собственники получают на руки выписку из ЕГРН.

Можем ли мы разделить земельный участок под единым,

Просим помочь разобраться в следующем вопросе:

организация имеет в собственности земельный участок 2544,77 м 2 и расположенное на этом участке здание 919,2 м 2. Часть помещений здания используются для розничной торговли 103 м 2 (одно помещение – магазин продуктов питания, другое – магазин стройматериалов), а так же есть пивбар 40 м 2. Остальная часть здания используется под склады, гараж, административную часть, кондитерский цех.

С 2008 года согласно постановлению Правительства Амурской области № 33 от 22.12.2007 г. земельному участку была присвоена ставка земельного налога в размере 1,4 процента (в отношении земельных участков предназначенных для размещения объектов оптовой и розничной торговли; ресторанов, кафе, баров и т.д.). Так как под розничную торговлю отведена меньшая часть земельного участка, то мы задались вопросом о его разделении на несколько частей для присвоения каждой из них соответствующей ставки налога, с целью уменьшить общую сумму земельного налога.

С этим вопросом мы пошли вначале в архитектуру города, где нам сказали, что разделить участок нельзя, так как на нем расположено цельное здание. То есть в случае продажи выделенного участка земли, необходимо будет продать часть здания, чего сделать нельзя, так как здание является цельным. Если бы наш комплекс состоял из нескольких зданий, тогда такое деление мы могли бы осуществить.

Затем мы отправились в отдел управления Росреестра по Амурской обл., где нам ответили, что могут поделить земельный участок на любое количество частей, где каждое разделение стоит 15 тыс. руб., а то что сказали в архитектуре – неправда.

Скажите пожалуйста, можем ли мы разделить земельный участок под единым, цельным зданием на несколько частей, для присвоения каждой из них соответствующей ставки земельного налога, и если да, то на основании какого закона?

Павел, не можете. В архитектуре Вам дали правильный ответ.

В соответствии с п. 4 ст. 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:

1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;

2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.

Что представляет собой самостоятельный земельный участок? Самостоятельный земельный участок – это: 1) участок определенного размера; 2) технологически и производственно самостоятельный; 3) определенного местоположения. Реализовать свое право на оформление земельно-правовых отношений собственники частей здания, строения или сооружения могут путем приобретения земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании, строении, сооружении. Для приобретения права на земельный участок собственники частей здания, строения, сооружения обязаны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всегда признается неделимым в соответствии со ст. 6, 22 ЗК РФ, ст. 128, 133, п. 4 ст. 244, ст. 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нормативном единстве. Если собственники частей здания, строения, сооружения и собственник земельного участка, на котором расположены здание, строение, сооружение, пришли к соглашению о приобретении части земельного участка в собственность, то он подлежит сначала выделению, если это возможно, а затем оформлению в собственность с учетом норм, изложенных в главе 16 ГК РФ. За собственниками будут закреплены доли в праве собственности на земельный участок и установлен порядок пользования им. Доля в натуре выделяться не будет, а будет лишь зафиксирована в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.