Стоимость приобретенного земельного участка относится на увеличение
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Стоимость приобретенного земельного участка относится на увеличение

Стоимость приобретения земельных участков отражается на увеличении

Как улучшения влияют на стоимость земельного участка?

Стоимость земельного участка зависит от его географического местоположения, целевого назначения, окружающей инфраструктуры, общего состояния, наличия коммуникаций или возможности их проведения, наличия построек. Стоит ли улучшать и облагораживать территорию для увеличения ее стоимости? А также почему корчевание пней — это улучшение, которое влияет на стоимость.

Что такое улучшение земельного участка?

Рыночная цена участка определяется с помощью оценки, которую проводят специализированные организации в соответствии с внутренними методиками и государственными нормативными документами.

Согласно общепринятому обозначению, улучшениями считаются любые работы, которые изменяют качественные характеристики участка. Это могут быть постройки, коммуникации и даже простая очистка территории от мусора и густой растительности.

Любой труд, вложенный в улучшение земельного участка, в итоге окажет влияние на его рыночную стоимость.

Способы улучшений участка

Различают несколько основных способов улучшения участка:

  • Прокладка коммуникаций (вода, электричество, газ, канализация). Считается наиболее целесообразным и окупаемым вложением. До 100% затраченных средств войдут в рыночную стоимость при оценке.
  • Строительство недвижимости. Преимущество этого способа в том, что постройки могут быть использованы не только в личных целях, но и коммерческих.

Как вести бухучет земли при продаже и покупке? Ключевые проводки

Все зависит от географического положения участка и окружающей инфраструктуры.

  • Изменение целевого назначения земельного участка. В некоторых случаях есть возможность изменить категорию земли, например, с сельскохозяйственной на коммерческую. Это также повлияет на стоимость участка.
  • Изменение ландшафта и почвенных свойств (выравнивание участка, удаление пней (сюда же относятся дробление пней), внесение удобрений, высадка культурных растений и плодовых деревьев, асфальтирование, установка декоративных элементов).
  • Подходы к оценке стоимости улучшений

    Оценка земли строится на некоторых базовых принципах (полезности, спроса и предложения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования). Если вкратце, то они сводятся к следующему.

    Земельный участок не может стоить больше аналогичных предложений на рынке. Цена будет тем выше, чем больше земля будет соответствовать ее окружению, доходным ожиданиям, показателям эффективности и полезности.

    Исходя из этих принципов, выделены 3 основных подхода:

    • сравнительный (факторы ценообразования);
    • доходный (позиции покупателя);
    • затратный (понесенные затраты).

    Затратный подход оценивает землю с точки зрения расходов, понесенных на ее улучшение. Они суммируются к стоимости самого участка. При этом итоговая цена может достигнуть чрезвычайно высокого уровня.

    Именно поэтому затратный подход применяется крайне редко. Базовый принцип оценки не позволяет слишком сильно завышать среднерыночную стоимость.
    Таким образом, вложение средств в улучшение участка ради увеличения стоимости имеет смысл только до предела, который определен рынком.

    Оспаривание государственной кадастровой оценки с целью уменьшения кадастровой стоимости земельного участка стало актуальным с 2011 года. О причинах этого явления и путях снижения кадастровой стоимости – в данной статье.

    В рамках реформирования системы имущественного налогообложения в России были произведены законодательные изменения, повлекшие за собой трансформацию механизма исчисления величины налога на землю. Согласно им, начиная с 2006 года в качестве базы для расчета налога используется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в ходе массовой оценки недвижимости.

    В идеале налогом должна облагаться реальная рыночная стоимость недвижимости, то есть кадастровая стоимость земли должна совпадать или быть максимально приближенной к ее значениям. На практике же полученные при государственной оценке данные оказались существенно завышены, что привело к неоправданному увеличению налогового бремени и справедливому требованию землевладельцев о переоценке и уменьшении кадастровой стоимости земли.

    Об актуальности этого явления свидетельствует резко возросшее число обращений в суд со стороны несогласных с результатами оценки землевладельцев.

    По данным счетной палаты, в суды в 2012 году было подано 1200 заявлений об оспаривании (уменьшении) полученной в результате кадастровой оценки стоимости земли. В 2013 году количество аналогичных заявлений возросло до 9000.

    Рассмотрим сложившуюся ситуацию подробнее.

    Как было

    Оплачиваемый гражданами России налог на землю ранее входил в группу налогов на имущество наряду с налогами на постройки (жилые и нежилые) и транспорт. Для исчисления его величины использовалась инвентаризационная стоимость участков, определяемая Бюро технической инвентаризации (БТИ) в соответствии с разработанной в шестидесятые годы прошлого столетия методологией. Согласно ей, при определении налогооблагаемой базы учитывались многочисленные параметры строений и находящихся под ними участков. На результат существенно влиял коэффициент амортизации, зависевший от возраста построек.

    Так рождались основные «несправедливости» налогообложения. Например, расположенные в центре Москвы сталинские здания с просторными помещениями, толстыми стенами и высокими потолками оценивались ниже, чем свежие «хрущевки» на окраине столицы.

    Что нового

    Изменения начались в 2001 году, когда Правительством был утвержден Земельный кодекс России и принято решение создать единую публичную кадастровую карту земель. Параллельно предполагалось провести справедливую оценку всех земельных участков страны.

    Новая стоимость нужна была для расчета налогов, арендной платы и цен, по которой земля будет передаваться в частное владение.

    (Постановление №945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 года).

    Очевидно, что такая объемная, многофакторная и финансово обременительная работа не могла быть осуществлена единомоментно. Оценка длилась около шести лет (примерно с 1999 по 2005 годы) и проводилась поэтапно, методики ее проведения совершенствовались непосредственно в ходе реализации проекта.

    В основе массовой (кадастровой) оценки земли лежали те же принципы, что применяются при ее индивидуальной рыночной оценке. Но для облегчения расчетов использовались методы прикладной математической статистики. В «формулу» вводились различные ценообразующие качества земельных участков, причем в первую очередь те, которые отражали их постоянные и фундаментальные характеристики (такие как вид разрешенного использования, например).

    Более мелкие особенности (близость свалки или вредного производства, удаленность от транспортных путей) учитывались в меньшей степени, что было обусловлено срочностью и массовым характером проводимого действия.

    В силу таких объективных причин создалась ситуация, когда кадастровая стоимость довольно большого числа участков не совпала с их реальной рыночной ценой. Следовательно, не могут считаться справедливыми и рассчитанные на этой базе налоги или арендная плата.

    Новые налоги

    К исчислению налогов на основе кадастровой стоимости земли приступили в 2006 году в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации. Ставка налога по видам земель, льготы и освобождения определяются муниципальными властями (в рамках установленных НК максимальных значений). Величину налога рассчитывает местное отделение налоговой инспекции, умножая кадастровую стоимость земли на установленные ставки.

    Если владелец земельного участка считает сумму начисленного налога неоправданно высокой, ему потребуется доказать, что кадастровая стоимость его участка определена неверно и должна быть снижена. Рассмотрим подробнее, как это можно сделать.

    Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

    Действующее законодательство позволяет владельцу земли, а также другим заинтересованным лицам (арендаторам, платящим за использование земли пропорционально ее стоимости) оспорить определенную в ходе массовой оценки кадастровую стоимость земли с целью ее уменьшения. Сделать это можно двумя способами:

    Обратившись в специальную территориальную комиссию, занимающуюся переоценкой кадастровой стоимости земли. Это путь имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести более короткие (по сравнению с судом) сроки рассмотрения вопроса и отсутствие необходимости оплачивать госпошлину.

    К недостаткам следует отнести наличие различных условий, определяемых местными властями и ограничивающих возможность решения вопроса в рамках деятельности указанной комиссии. Например, обращение принимается к рассмотрению лишь в тех случаях, когда расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью участка превышает 30%. Либо устанавливаются малые сроки обращения (не позднее шести месяцев с момента опубликования решения кадастра, например). Кроме того, подобные комиссии действуют еще не во всех субъектах федерации.

    Обратившись в суд. Если владельцем или пользователем земли является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд. Физические лица обращаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка.

    Решение об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка принимается в том случае, если собственнику удается доказать, что рыночная стоимость участка ниже, чем установленная в кадастре. Поэтому начинать дело следует с определения справедливой рыночной цены участка в индивидуальном порядке. Производить такую оценку должны независимые сертифицированные специалисты-оценщики.

    Кроме того, в суде может потребоваться экспертиза полученной оценки, осуществляемая саморегулируемым обществом оценщиков, ее рекомендуется готовить заранее, до момента обращения в суд.

    На основании решения комиссии или вступлении в силу решения суда налоговые органы автоматически осуществляют перерасчет земельного налога в соответствии с новой стоимостью участка. До этого момента уплате подлежит налог, рассчитанный на базе старой кадастровой стоимости.

    Практика показывает, что рассмотрение в суде вопросов, связанных с уменьшением кадастровой стоимости земли, занимает несколько месяцев, поэтому чем быстрее будут подготовлены и представлены необходимые документы, тем меньше сумма неоправданных затрат на содержание земельного участка.

    Важно также иметь в виду, что, согласно требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации», переоценка налоговой базы (то есть массовая кадастровая оценка земли) должна производиться не реже одного раза в пять лет. Делается это с целью поддержания на справедливом уровне цен на недвижимость, на которые влияют такие факторы как изменения конъюнктуры рынка, инфляция, износ. Таким образом, необходимость уменьшения кадастровой стоимости земли может возникнуть вновь.

    Этапы оспаривания кадастровой стоимости земли

    Для того чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, определенного в ходе массовой оценки, рекомендуется осуществить следующие действия:

    1. Определить потенциальную возможность снижения кадастровой стоимости земельного участка. Обычно на этом этапе проводят предварительные устные переговоры со специалистами, занимающимися оценкой земли.
    2. Провести оценку рыночной стоимости участка, обратившись в независимую специализированную фирму, обладающую соответствующим сертификатом.
    3. Обратиться в саморегулируемое общество оценщиков для проведения экспертизы отчета об оценке, которая подтвердит, что упомянутый отчет составлен в соответствии с требованиями оценочного законодательства Российской Федерации. Это исключит сомнения суда в правомерности и добросовестности представленной оценки.

    Экспертиза отчета об оценке – необязательная опция, ее приходится проводить по настоянию судьи или ответчика.

    Кадастровая стоимость земельного участка: как изменить и отразить в учете

    Однако практика показывает, что целесообразно подавать в суд отчет об оценке земли вместе с результатом экспертизы, инициированной истцом.

  • Оспорить кадастровую стоимость участка в суде или территориальной комиссии, представив результаты независимой оценки и экспертизы отчета по оценке.
  • Уведомить налоговую инспекцию и органы местной власти об изменении стоимости земельного участка. Внести поправки в кадастр.
  • Читать еще:  Режим совместной собственности супругов после развода

    Что следует ожидать

    Как уже говорилось, массовая оценка земли осуществляется в ходе изменения системы имущественного налогообложения. В прессе обсуждается информация о планах Правительства Российской Федерации провести кадастровую оценку всей недвижимости (не только земли, но и строений). В соответствии с ее результатами будет рассчитываться налог на имущество для юридических и физических лиц.

    Следует ожидать, что массовая оценка строений также будет не всегда справедливой, что приведет к необходимости оспаривать ее кадастровую стоимость в судах.

    Бухучет и налоги

    Переоценка земельных участков

    Переоценка земельных участков

    На балансе у предприятия (не упрощенка) находятся земельные участки. В 2010 году увеличилась их кадастровая стоимость. Теперь балансовая стоимость у нас ниже кадастровой. Возможно ли переоценить земельные участки, чтобы балансовая стоимость равнялась кадастровой?

    Re: Переоценка земельных участков

    Сомнительная затея.

    Re: Переоценка земельных участков

    Переоценка проводится с целью отражения реальной=рыночной стоимости. Кадастровая стоимость к рыночной никакого отношения не имеет.

    Re: Переоценка земельных участков

    1)Приведение к кадастровой-да, к рыночной вовсе нет.
    Земля, как и всякое другое имущество явл. активом организации и м.б.продана,куплена. Хотя методические указания к ПБУ 6/01 говорят о том, что стоимость земельных участков не подлежит переоценке, раньше-да, но не теперь.

    Re: Переоценка земельных участков

    позвольте вклиниться с вопросом: земучасток куплен в окт 2008,есть кадастр. план от 17.01.08 из данных которого расчитывала налог на землю,после сдачи отчета за 1кв.

    Стоимость приобретенного земельного участка относится на увеличение?

    2010 узнала об изменении кадастр. стоимости, получила новый кадастр.план, пересчитала налог за 1кв 2010; сейчас финотдел районной администрации прислал Постановление №730 от 20.08.09 об уст-ии кадастр.стоимости с 01.01.08 и просят доплатить налог за 2009г.по новой стоимости…я в ступоре…как быть?

    Стоимость приобретенного земельного участка относится на увеличение

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    При разделении земельного участка образовался новый участок с новым кадастровым номером, старый участок со старым кадастровым номером прекратил свое существование.
    Организация учитывает как старый, так и новый земельный участки в составе внеоборотных активов на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”.
    Организация присоединила вновь приобретенную земельную площадь к старому земельному участку (далее также – СЗУ). В результате старый участок был снят с кадастрового учета, и был образован новый объект недвижимости – земельный участок (также – НЗУ) с увеличенной площадью и новым кадастровым номером (и новой кадастровой стоимостью). Вид разрешенного использования остался прежним.
    Каков порядок отражения данной операции в бухгалтерском и налоговом учете (налогообложение налогом на прибыль)?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    1. В бухгалтерском учете рассматриваемые операции следует отражать как выбытие старого земельного участка и поступление нового. При этом величина уплаченной госпошлины и другие подобные затраты учитываются в первоначальной стоимости нового земельного участка. Подробности смотрите ниже.
    2. Налоговый учет в анализируемом случае почти аналогичен бухгалтерскому, за исключением учета госпошлины за регистрацию земельного участка.
    Госпошлина за регистрацию прав собственности на земельный участок учитывается в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

    Обоснование вывода:
    Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется ЗК РФ, а также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать Федеральные законы от 18.06.2001 N 78-ФЗ “О землеустройстве”, от 27.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон N 221-ФЗ), от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ).
    В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
    Увеличение площади земельного участка влечет изменение его индивидуализирующих признаков (кадастровых номеров и границ), то есть приводит к выбытию ранее существовавшего участка и образованию нового объекта недвижимого имущества, право собственности на который подлежит государственной регистрации.
    В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В этих случаях право собственности на объект недвижимого имущества не прекращается, а преобразуется в право собственности на возникший в результате преобразования измененный объект недвижимого имущества. В связи с этим за государственную регистрацию права собственности на образованный в результате преобразования ранее зарегистрированного объекта в новый объект недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (смотрите письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-05-06-03/48955).

    Бухгалтерский учет

    В бухгалтерском учете земельные участки могут относиться к основным средствам согласно абзацу второму п. 5 ПБУ 6/01 “Учет основных средств”, если удовлетворяют требованиям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 (далее – ПБУ 6/01). Одно из требований – использование объекта для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, что как раз имеет место в анализируемой ситуации.
    Исходя из указанных выше соображений, преобразование СЗУ в НЗУ увеличенной площади и кадастровой стоимости следует рассматривать как выбытие одного объекта основных средств (ОС) и поступление нового объекта.
    Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
    В соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Примерный перечень затрат, формирующих первоначальную стоимость объекта основного средства, приведен в п. 8 ПБУ 6/01 и п. 5.1 письма Минфина России от 30.12.1993 N 160 “Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций”. Следует отметить, что фактически перечень таких затрат носит открытый характер.
    Считаем, что в рассматриваемом случае, исходя из экономического смысла производимых хозяйственных операций, стоимость снятого с кадастрового учета СЗУ входит в состав затрат на приобретение НЗУ.
    Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее – План счетов), для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 “Вложения во внеоборотные активы”.
    В анализируемой ситуации Организацией могут быть сделаны следующие записи по счетам бухгалтерского учета:
    Дебет 01, субсчет “Выбытие ОС”, Кредит 03
    – отражена первоначальная стоимость выбывающего земельного участка;
    Дебет 08, Кредит 01, субсчет “Выбытие ОС”
    – стоимость СЗУ учтена в составе расходов по приобретению НЗУ;
    Дебет 08, Кредит 60
    – отражена госпошлина за госрегистрацию земельного участка и другие возможные расходы;
    Дебет 03, Кредит 08
    – принят на учет НЗУ.

    Налог на прибыль

    В соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. При этом указанные расходы должны быть обоснованными и документально подтвержденными (п. 1 ст. 252 НК РФ).
    Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) не подлежат амортизации. Следовательно, расходы по приобретению земельных участков Организация сможет учесть в целях налогообложения прибыли только при их реализации на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. До этого момента учитывать затраты на приобретение земельных участков в составе материальных или прочих расходов оснований не имеется (смотрите письма Минфина России от 04.03.2010 N 03-03-06/1/111, от 01.02.2008 N 03-03-06/1/68, от 07.11.2007 N 03-03-06/1/781, от 06.06.2007 N 03-03-06/1/362, а также постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05).
    Поскольку собственник рассматриваемых земельных участков не менялся, говорить о реализации СЗУ в данном случае не приходится.
    Положения ст. 264.1 НК РФ, которые предусматривают признание в прочих расходах расходов на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках, исходя из сути вопроса, в рассматриваемом случае неприменимы.
    В целом, налоговый учет в анализируемом случае аналогичен бухгалтерскому. Единственным различием является учет госпошлины за регистрацию земельного участка.
    Финансовые органы в своих разъяснениях неоднократно указывали, что госпошлина за регистрацию прав собственности, в том числе на земельный участок, учитывается в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 28.01.2013 N 03-03-06/1/33, от 11.02.2011 N 03-03-06/1/89, от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752)
    На правомерность признания расходов на регистрацию права собственности в налоговом учете на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ указывают также и суды (смотрите постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2007 N Ф04-3586/2007(34911-А27-26), ФАС Поволжского округа от 13.10.2006 N А65-39237/05-СА1-7).
    Таким образом, в отличие от бухгалтерского учета, для целей налогообложения прибыли госпошлина за регистрацию земельного участка входит в состав прочих расходов отчетного (налогового) периода.

    Читать еще:  Как обманывают риэлторы при покупке квартиры?

    К сведению:
    Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.

    Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
    – Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет основных средств и вложений во внеоборотные активы;
    – Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет поступления основных средств в организацию;
    – Энциклопедия решений. Учет вложений в земельные участки.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил

    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Увеличение площади земельного участка в Балашихе и Балашихинском районе

    Увеличение площади земельного участка в Балашихе и Балашихинском районе

    Увеличение площади земельного участка проводится во время процедуры межевания и позволяет присоединить дополнительную площадь к ЗУ. Границы земли будут установлены с учетом прирезок, и на кадастровый учет ЗУ ставится уже с новыми координатами. Основания для прирезок указаны в Земельном кодексе.

    Когда можно увеличить площадь земельного участка

    Случаи, когда можно увеличить площадь земельного участка, регламентирует Земельный кодекс. Вы можете сделать это, если:

    • Границы, установленные во время межевания, не соответствуют данным, внесенным в реестр. Например, участок был увеличен де-факто. В этом случае межевание поможет оформить прирезки по закону.
    • Площадь вместе с прирезками не больше максимальных значений, установленных законом. Нормы площади отличаются для разных категорий земли.
    • Увеличение площади вашего земельного участка не нарушает права соседей.
    • Во время межевания выявлено, что площадь участка меньше установленных норм. Например, площадь земли, выделяемой для ИЖС, должна быть не менее 6 соток, для ЛПХ – не менее 10 соток.

    Площадь возможных прирезок тоже ограничена законом. Она составляет 10% от первоначальных размеров ЗУ.

    Основания для отказа

    Увеличить площадь земельного участка по закону можно не всегда. В первую очередь, специалист будет оценивать текущие размеры ЗУ. Нельзя сделать прирезки и в том случае, если это нанесет ущерб вашим соседям. Ущерб не всегда выражается в изменении площади или конфигурации границ смежных земель.

    Это может быть:

    • Ограничение доступа к аварийным проездам, пожарным водоемам и т.д.
    • Подъездные пути оказываются перекрыты, и ваши соседи теряют нормальный доступ к своей земле.

    Не разрешат присоединить землю, на которой есть постройки или на нее уже объявлены торги. Даже если кадастровый инженер проведет межевание земли с прирезками, вы все равно получите отказ в регистрации ЗУ в новых границах.

    Чтобы не произошло такой ситуации, приходите на консультацию в компанию «Геомер групп». Наш эксперт оценит перспективы увеличения площади земли и сразу укажет вам на возможные причины для отказа. Когда все условия соблюдаются, власти редко отказывают узаконить увеличение площади земли.

    Документы

    • Правоустанавливающие документы на землю
    • Документы, удостоверяющие вашу личность.

    Стоимость

    Стоимость увеличения площади земельного участка зависит от его местоположения, текущих размеров, сложности работ. Сумму вам назовет наш эксперт после того, как ознакомится со всеми документами.

    Сроки

    Мы проводим межевание ЗУ с целью увеличения площади в срок от 2 недель до 1 месяца. После этого земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет. Это займет еще 10 рабочих дней.

    Этапы увеличения площади земельного участка

    По закону увеличить площадь можно как для нового участка, так и для ЗУ, ранее поставленного на кадастровый учет. В любом случае для оформления прирезок нужно провести межевание. Увеличение площади земли проводят в несколько этапов:

      • Консультация. В компании «Геомер групп» первая консультация эксперта бесплатна. Она необходима, чтобы специалист мог оценить вашу ситуацию, ее особенности. Эксперт проанализирует их, оценит перспективы увеличения площади ЗУ и даст вам рекомендации.
      • Заключение договора. После консультации вы заключаете договор с нашей компанией. В нем будут указаны стоимость работ, сроки ее проведения, ответственность сторон. Мы работаем прозрачно. Вы можете не беспокоиться, что условия сотрудничества неожиданно изменятся к окончанию работ.
      • Оценка состояния ЗУ и перспектив прирезок. По закону, сделать прирезки можно в том случае, если увеличение площади не нанесет ущерба вашим соседям. Как правило, площадь увеличивают за счет муниципальных земель, которые расположены рядом.
      • Проведение межевания, если границы участка не внесены в кадастр. Геодезист и кадастровый инженер приедут на участок для выполнения замеров. Результаты работы согласуются с соседями. Доказательством согласия соседей с прирезками к вашему участку будет подписанный акт согласования границ. В данном случае вы сможете прирезать 10% от площади ЗУ указанной в правоустанавливающих документах.
      • Оформление межевого дела. Кадастровый инженер подготовит межевое дело и свое заключение. На межевом плане будет указано границы вашей земли с учетом 10%.
      • Постановка на кадастровый учет. Подготовленное межевое дело будет передано в Росреест для внесения изменений в Кадастр и постановки ЗУ на учет.
      • По итогам работ вы получите на руки выписку из ЕГРН, где будут указаны сведения о вашем участке.

    А если границы вашего участка внесены в кадастр и вы хотите прибавить к нему земли, то вам уже потребуется подготовить межевой план по перераспределению. Для данного случая нужен другой пакет документов.

    Есть возможность увеличить площадь вашего участка? Приходите на консультацию к эксперту компании «Геомер групп».

    Доп услуги которые можно заказать в ГЕОМЕР ГРУПП

    В компании «Грумер групп» с гарантией сроков выполнения работ, можно заказать следующе виды услуги:

    Учет земельного участка в бухгалтерском учете

    Особенности бухгалтерского учета земельных участков

    Порядок оформления операций с землей регламентируется положениями гл. 17 ГК РФ, нормами ЗК РФ и НК РФ, а также ПБУ 6/01 (утверждено приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н).

    Купить землю можно только на основании договора купли-продажи, составленного в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Нотариально заверять договор не нужно. В договоре обязательно должна быть вся информация об ограничениях или обременениях земли, а также о местонахождении и цене участка (ст. 554, 555 ГК РФ). Объектом сделки может быть только земля, прошедшая государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

    Право собственности на землю переходит с момента госрегистрации в Росреестре (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Размер пошлины при госрегистрации операций с землей для юрлиц — 22 000 руб. (подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

    Землю по правилам бухучета следует относить к основным средствам (ОС) (п. 5 ПБУ 6/01). Участок принимают к учету при соблюдении следующих условий:

    • фирма будет использовать его в основной деятельности либо предоставлять в аренду;
    • использование будет продолжаться дольше 12 месяцев;
    • перепродажа участка не планируется — в противном случае землю нужно учесть на счете 41 (письмо Минфина РФ от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36);
    • от приобретенной земли ожидается получение дохода (п. 4 ПБУ 6/01).

    При покупке земельный участок принимается к учету по первоначальной стоимости, сформированной из фактических затрат:

    • оплата контрагенту за сам участок;
    • стоимость информационных и консультационных услуг, например работы риелтора;
    • вознаграждение посреднику;
    • госпошлина и другие невозмещаемые налоги;
    • иные траты, связанные с приобретением участка.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Продажа земли не является объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

    Покупка земельных участков — дорогостоящая операция, поэтому нередко компании берут для этого заем. Проценты по займу включаются в стоимость земли до тех пор, пока участок не переведут из внеоборотного актива в состав ОС (п. 7 ПБУ 15/2008, утверждено приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 107н).

    Читать еще:  Страхование риска утраты права собственности на квартиру

    Также компания может получить землю:

    • Безвозмездно — тогда ее принимают к учету по рыночной цене, подтвержденной независимым оценщиком (письмо Минфина РФ от 28.01.2015 № 03-04-05/3074). При этом если землю подарил учредитель компании, владеющий больше чем половиной доли уставного капитала (УК) компании-получателя, то доход у получателя не возникает. В противном случае безвозмездное получение — внереализационный доход для целей обложения налогом на прибыль (подп. 11 п.1 ст. 251 НК РФ).
    • По договору мены — организация примет участок в соответствии со стоимостью ценностей, переданных другой фирме взамен (п. 11 ПБУ 6/01, ст. 568 ГК РФ).
    • В счет вклада в УК — по оценке, согласованной учредителями.

    Землю переводят в состав ОС при ее полной готовности к эксплуатации и сформированной первоначальной стоимости. Компания может принять участок земли к учету на счете 01, не дожидаясь регистрации права собственности, — тогда он отражается на отдельном субсчете счета 01 (п. 52 Методических указаний по бухучету ОС, утверждены приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н).

    Земельные участки не амортизируются ни в БУ, ни в НУ (п. 17 ПБУ 6/01, п. 2 ст. 256 НК РФ). Иной способ включения трат на покупку земли в расходы компании отсутствует (постановление Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 14231/05).

    Учесть расходы на покупку земельного участка можно только при его дальнейшей продаже. Тогда на дату передачи участка покупателю продавец земли отражает в учете доход от сделки, уменьшенный на стоимость приобретения участка и траты на его продажу (п. 31 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 271, п. 1 ст. 268 НК РФ).

    В особом порядке для прибыли признаются расходы на приобретение земли из гос- или муниципальной собственности, на которой находятся здания, строения или сооружения, или которая приобретается для строительства ОС, по договорам на приобретение участков, заключенным с 01.01.2007 по 31.12.2011. Такие затраты можно (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

    • Равномерно признавать в течение выбранного предприятием срока (не меньше 5 лет).
    • Принимать в уменьшение прибыли в отчетном (налоговом) периоде максимум 30% от налоговой базы по прибыли предшествующего налогового периода до полного признания всей суммы. При этом в бухучете возникает постоянная налоговая разница, которую мы рассмотрим ниже.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Использовать землю можно только в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

    Земельный участок является объектом обложения земельным налогом. Подробнее о порядке его уплаты читайте в статье «Сроки уплаты авансовых платежей по земельному налогу».

    Документальное оформление операций с земельными участками

    Операции с землей можно проводить только при условии составления договора в письменном виде. Стороны составляют 3 экземпляра договора: по 1 для каждого участника сделки и 1 для Росреестра.

    Постановка участка на счет 08 осуществляется на дату фактической передачи земли по акту приема-передачи либо дату подписания договора (если договор приравнивается сторонами к акту приема-передачи).

    Вести учет земельных участков можно с использованием унифицированных форм ОС-1 и ОС-6 либо по самостоятельно разработанным формам, составленным с использованием обязательных реквизитов (ст. 9 закона «О бухучете» от 22.11.2011 № 402-ФЗ).

    При приеме земельного участка от учредителя необходимо провести независимую оценку земли, а также внести изменения в учредительные документы компании.

    Если же организация получила землю безвозмездно, то рыночная оценка участка подтверждается независимым оценщиком или данными кадастрового учета (ст. 66 ЗК РФ).

    Компания может сдавать земельный участок в аренду. Тогда должен быть заключен договор аренды и оформлен акт приема-передачи имущества контрагенту. Если договор аренды заключается на срок более года, то его необходимо зарегистрировать в территориальном отделении Росреестра (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

    Более подробно об оформлении в учете арендных операций с землей читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

    Бухгалтерский учет операций с земельными участками: проводки

    Фактические траты на покупку земли собираются на счете 08 в корреспонденции со счетами 60, 76. Оплата госпошлины и ее включение в стоимость земельного участка осуществляются записями:

    • Дт 68 Кт 51 — оплачена пошлина за регистрацию права собственности на землю;
    • Дт 08 Кт 68 — пошлина включена в первоначальную стоимость земли.

    Дальнейший учет земли зависит от целей ее использования. Если на территории компания будет строить здания, но за счет инвесторов, то такой объект нельзя признать ОС — он будет оставаться на счете 08. По окончании строительства бухгалтер сделает запись:

    • Дт 76 Кт 08 — передана земля инвестору в связи с завершением строительных работ.

    Если же собственник использует землю в собственных целях и за свои деньги, то включить участок в состав ОС следует проводкой:

    • Дт 01 Кт 08 — земельный участок принят в состав ОС.

    При покупке земли у государства под строительство ОС (по договорам 2007-2011 годов) возникает налоговая разница: в НУ траты на землю признаются расходом, а в БУ — нет. Бухгалтеру следует ежемесячно отражать в БУ постоянный налоговый актив до полного списания расходов в налоговом учете:

    • Дт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кт 99 субсчет «ПНА» на сумму Z / n / 12 мес. × 20%,

    Z — первоначальная стоимость участка;

    n — число лет списания расхода на покупку земли.

    Продажа земли оформляется записями:

    • Дт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кт 01 — списана стоимость земли;
    • Дт 62 Кт 91 — отражена выручка от продажи;
    • Дт 91 Кт 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — отражена в составе прочих расходов первоначальная стоимость проданного участка.

    Напоминаем, что реализация земли НДС не облагается.

    При поступлении земли в уставный капитал компании бухгалтер сделает проводки:

    • Дт 75 Кт 80 — отражена задолженность учредителя по вкладу в УК;
    • Дт 08 Кт 75 — получен земельный участок в счет вклада учредителя в УК;
    • Дт 01 Кт 08 — земля принята к учету как объект ОС.

    Передача земли в качестве вклада в УК другого юрлица отражается записями:

    • Дт 58 Кт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» — отражена задолженность по вкладам в УК;
    • Дт 76 субсчет «Расчеты по вкладам в УК» Кт 01 — внесен участок в качестве вклада в УК.

    Если первоначальная стоимость переданной земли отличается от оценки, согласованной учредителями, разницу следует отнести на соответствующий субсчет счета 91 в корреспонденции со счетом 76 (субсчет «Расчеты по вкладам в УК»).

    Получение земельного участка безвозмездно бухгалтер отражает записями:

    • Дт 08 Кт 83 — получена земля от учредителя, доля которого в УК более 50%, при этом доход у компании отсутствует;
    • Дт 08 Кт 98 — получен участок безвозмездно от иных лиц;
    • Дт 08 Кт 01 — земельный участок введен в эксплуатацию;
    • Дт 98 Кт 91 — признан доход от безвозмездного получения земельного участка.

    Если же ваша компания передает земельный участок безвозмездно, то бухгалтерская проводка такая:

    • Дт 91 Кт 01 — отражена стоимость земли, переданной в дар другой компании.

    Доходов и расходов в налоговом учете при безвозмездной передаче земли не возникает (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ). Но тогда в бухучете образуется постоянное налоговое обязательство, которое учитывают одновременно со списанием стоимости земли и расходов на ее передачу (п. 7 ПБУ 18/02):

    • Дт 99 субсчет «ПНО» Кт 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» — отражено ПНО из-за разницы в учете при передаче имущества безвозмездно.

    При заключении договора мены проводки у компании, передающей землю и принимающей в ответ иное имущество, следующие:

    • Дт 08, 10, 41 Кт 60 — поступили ценности по договору мены;
    • Дт 62 Кт 91— отражен доход от передачи земли по договору мены;
    • Дт 91 Кт 01 — списана стоимость переданного земельного участка;
    • Дт 60 Кт 62 — полностью погашены обязательства сторон при выполнении условий договора мены.

    Финрезультат от операций мены в учете участников сделки равен нулю.

    В исключительных случаях земельных участок может быть изъят (ст. 49 ЗК РФ). Госорганы обязаны уведомить об этом собственника земельного участка. Собственник или пользователь земли вправе претендовать на возмещение в размере рыночной стоимости земельного участка, недвижимости, которая на нем находится, а также убытков и упущенной выгоды от изъятия (ст. 56.8, 56.9 ЗК РФ). На дату прекращения права собственности за землю делаются проводки:

    • Дт 91 Кт 01 — выбытие земельного участка;
    • Дт 76 Кт 91 — в состав прочих доходов включена сумма возмещения за изъятие.

    Итоги

    Особенности бухучета земельных участков таковы:

    • земля является объектом ОС;
    • договор купли-продажи составляется только в письменном виде с учетом требований ГК РФ;
    • право собственности на землю подлежит обязательной регистрации;
    • реализация земли не облагается НДС;
    • землю нельзя амортизировать;
    • траты на покупку земли можно списать только при ее продаже;
    • в особом порядке учитываются участки, приобретенные в 2007-2011 годах у государства под строительство ОС.

    Подробнее о том, какую отчетность следует сдавать собственнику земли, читайте в статье «Отчетность по земельному налогу».

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector