Страхование риска утраты права собственности на квартиру

Титульное страхование

Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

• в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
• имеет место случай мошенничества;
• не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
• предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества титульного страхования

• договор страхования может быть заключен на этапе подготовки договора купли-продажи объекта недвижимости;
• проведение предстраховой экспертизы (изучение юридической истории объекта недвижимости);
• минимальный перечень документов, предоставляемых в копии;
• при необходимости мы можем участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.

По титульному страхованию можно застраховать следующие объекты:

1. Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
2. Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
3. Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Наши договоры включают максимальное количество всевозможных рисков, от которых мы вас защищаем. К основным рискам, включенным в страховое покрытие, относятся:

1. Риски признания сделки недействительной:
   • сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
   • сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
   • сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
   • сделки, совершенные под влиянием заблуждения;
   • сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
   • сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
   • сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты.
2. Риски, связанные с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника).

Мы стремимся сделать наши страховые программы максимально прозрачными, поэтому об основных исключениях из страхового покрытия по страховым программам мы заявляем открыто

По стандартному договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

1. Прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
2. Военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок.
3. Реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества.
4. Обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретателя).
5. Отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю).
6. Прекращения права собственности на земельный участок.
7. Выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
8. Изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства.
9. Прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Для оформления полиса титульного страхования вам потребуются следующие документы.

Заполненная Анкета-заявление настрахование

Документы для страхования земельных участков

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке находится дом).
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователя.
3. Все договоры отчуждения объекта недвижимости за последние три года (купли-продажи, дарения, мены и т.д.).
4. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания.
5. Свидетельство о смерти наследодателя.
6. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в числе собственников земельного участка несовершеннолетних.
7. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение земельного участка, совместно приобретенного во время брака.
8. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов земельного участка пенсионного возраста).
9. Кадастровый план на земельный участок (формы В1, В2, В3, В4 и В5).

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать от вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Документы для страхования недвижимости

1. Свидетельство о государственной регистрации права.
2. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя.
3. Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта).
4. Выписка из домовой книги.
5. Финансовый лицевой счет / карточка учета собственников.
6. Все договоры отчуждения квартиры за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.).
7. Свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копия завещания,
8. Свидетельство о смерти наследодателя.
9. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или:
10. Договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и доп. соглашениями или
11. Справка ЖСК о полностью выплаченном пае.
12. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии несовершеннолетних собственников.
13. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
14. Врачебные свидетельства из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры пенсионного возраста).
15. Доверенность представителя (если сделка совершалась по доверенности).

1. Расширенная (архивная) выписка из домовой книги.
2. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.

* Документы по объекту недвижимости предоставляются по сделкам, совершенным в течение последних трех лет.

При необходимости мы имеем право затребовать у вас дополнительные документы, необходимые для проведения предстраховой экспертизы: документы по предыдущим сделкам по отчуждению недвижимости, копии свидетельств о рождении детей, смерти (членов семьи и пр.), браке, разводе, квитанций об оплате пожизненной ренты и стоимости ритуальных услуг, исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве собственности на объект недвижимости (если объект недвижимости достался по суду) и пр.

Как оформить полис

• Отправьте заявку на страхование (кнопка внизу экрана);
• Позвоните нам по бесплатным номерам:

0530
для звонков с мобильных телефонов

Титульное страхование квартиры. Страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость.
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ. В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее. В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, опытные риелторы лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки. Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
– совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
– заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
– несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
– купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
– купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
– совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
– совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
– нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
– нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
– совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы.
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по наследству, у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием. Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача подобрать вам такую квартиру и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть:
– жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
– нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
– земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
– утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
– конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
– выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
– прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
– изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость. Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно.

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается. В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты агентства недвижимости «КРЕДО» помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Страхование права собственности при ипотеке

Стра­хо­ва­ние защи­ща­ет банк и заем­щи­ка от раз­лич­но­го рода рис­ков. Обя­за­тель­ным усло­ви­ем полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та явля­ет­ся стра­хо­ва­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти от рис­ков повре­жде­ния и уни­что­же­ния. А вот стра­хов­ка жиз­ни и поте­ри тру­до­спо­соб­но­сти заем­щи­ка, а так­же стра­хо­ва­ние пра­ва соб­ствен­но­сти на пред­мет ипо­те­ки реко­мен­ду­ет­ся офор­мить допол­ни­тель­но для защи­ты финан­сов и обес­пе­че­ния уве­рен­но­сти.

Для чего нуж­но стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти на жилье?

Если насту­пит стра­хо­вой слу­чай, то стра­хов­щик пере­чис­лит кре­ди­то­ру необ­хо­ди­мую сум­му для пога­ше­ния зай­ма, и заем­щик будет осво­бож­ден от необ­хо­ди­мо­сти осу­ществ­лять даль­ней­шее пога­ше­ние ипо­те­ки. При­об­ре­тая объ­ект недви­жи­мо­сти, поку­па­те­лю дол­жен отда­вать себе отчет в том, что как бы тща­тель­но нота­ри­ус и риел­тор ни про­ве­ря­ли юри­ди­че­скую чисто­ту пред­ме­та ипо­те­ки, это не дает поку­па­те­лю пол­ных гаран­тий, что дан­ная сдел­ка не будет когда-либо оспо­ре­на быв­ши­ми вла­дель­ца­ми недви­жи­мо­сти.

По ста­ти­сти­ке, каж­дый сотый вла­де­лец недви­жи­мо­сти лиша­ет­ся сво­их прав на жилье по при­чи­нам, не зави­ся­щим напря­мую от него. Наи­боль­ший про­цент кон­флик­тов вызва­ны спо­ра­ми о недей­стви­тель­но­сти сдел­ки куп­ли-про­да­жи. При­чем зако­но­да­тель­ство РФ преду­смат­ри­ва­ет 10-лет­ний срок для предъ­яв­ле­ния пре­тен­зий быв­ши­ми вла­дель­ца­ми недви­жи­мо­сти к ново­му соб­ствен­ни­ку жилья. То есть на про­тя­же­нии 10 лет суще­ству­ет риск поте­рять пра­во соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру.

Всегда ли нужно страховать титул?

Все ска­зан­ное выше име­ет отно­ше­ние толь­ко к вто­рич­но­му рын­ку жилья, где каж­дая жил­пло­щадь обла­да­ет сво­ей исто­ри­ей. Защи­та пра­ва соб­ствен­но­сти поку­па­те­ля недви­жи­мо­сти в слу­чае предъ­яв­ле­ния к ней пре­тен­зий быв­ших вла­дель­цев или тре­тьих лиц, хотя жилье мог­ло уже несколь­ко раз сме­нить вла­дель­ца, осу­ществ­ля­ет­ся через стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти. Разу­ме­ет­ся, стра­хов­ка не исклю­ча­ет пре­тен­зий от быв­ших вла­дель­цев, но она гаран­ти­ру­ет заем­щи­ку воз­врат вло­жен­ных в квар­ти­ру денег.

Таким обра­зом, стра­хо­вать титул реко­мен­ду­ет­ся толь­ко при покуп­ке жилья на вто­рич­ном рын­ке. Если же квар­ти­ра поку­па­ет­ся в стро­я­щем­ся доме или в новострой­ке, то стра­хо­вать титул бес­смыс­лен­но, посколь­ку у этой недви­жи­мо­сти заем­щик – пер­вый вла­де­лец. А вот при при­об­ре­те­нии вто­рич­но­го жилья, вы може­те застра­хо­вать риск поте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти на при­об­ре­тен­ное недви­жи­мое иму­ще­ство по дого­во­ру титуль­но­го стра­хо­ва­ния.

Каковы основные условия договора титульного страхования?

Целью титуль­ной стра­хов­ки явля­ет­ся воз­ме­ще­ние убыт­ков заем­щи­ку, если на ипо­теч­ное недви­жи­мое иму­ще­ство иные лица заявят обос­но­ван­ные пра­ва, и квар­ти­ра будет воз­вра­ще­на им. К при­ме­ру, таким обра­зом будет защи­ще­ны денеж­ные сред­ства поку­па­те­ля жилья, если дого­вор куп­ли-про­да­жи будет при­знан недей­стви­тель­ным и жил­пло­щадь перей­дет дру­го­му лицу, а про­да­вец не вер­нет поку­па­те­лю, вло­жен­ные денеж­ные сред­ства.

Соглас­но усло­ви­ям дого­во­ра титуль­но­го стра­хо­ва­ния, стра­хо­ва­те­лем недви­жи­мо­го иму­ще­ства явля­ет­ся его новый соб­ствен­ник. Так­же в этом дого­во­ре при­ве­ден спи­сок объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, пра­во соб­ствен­но­сти на кото­рые может быть застра­хо­ва­но:

• земель­ные участ­ки
• нежи­лые поме­ще­ния
• жилые поме­ще­ния
• зда­ния и стро­е­ния
• иная недви­жи­мость.

При этом усло­вия дого­во­ра титуль­ной стра­хов­ки поз­во­ля­ют вла­дель­цу жилья само­сто­я­тель­но выби­рать срок дей­ствия согла­ше­ния. Как пра­ви­ло, дого­вор со стра­хо­вой ком­па­ни­ей заклю­ча­ет­ся на 3 года со дня при­об­ре­те­ния пра­ва соб­ствен­но­сти, посколь­ку срок иско­вой дав­но­сти состав­ля­ет имен­но этот срок. Одна­ко срок иско­вой дав­но­сти начи­на­ет­ся с того момен­та, когда лицо, пре­тен­ду­ю­щее на воз­врат жилья, узна­ло или долж­но было узнать о нару­ше­нии сво­е­го пра­ва, а не с момен­та совер­ше­ния сдел­ки.

Поми­мо это­го, при нали­чии весо­мых при­чин срок иско­вой дав­но­сти может быть оспо­рен и вос­ста­нов­лен судом. Поэто­му в слу­чае с иму­ще­ством, при­об­ре­тен­ным в ипо­те­ку и пере­дан­ным в залог бан­ку, реко­мен­ду­ет­ся заклю­чать дого­вор стра­хо­ва­ния пра­ва соб­ствен­но­сти не на 3 года, а на весь срок кре­ди­то­ва­ния. А если заем­щик осу­ще­ствит досроч­ное пога­ше­ние ипо­те­ки, то денеж­ные сред­ства за неис­поль­зо­ван­ный срок стра­хо­вая ком­па­ния вер­нет.

Стра­хо­вать или не стра­хо­вать титул при ипо­те­ке?

Документы, необходимые при наступлении страхового случая

Собы­тия, на слу­чай наступ­ле­ния кото­рых осу­ществ­ля­ет­ся стра­хо­ва­ние:

• истре­бо­ва­ние жилья из неза­кон­но­го вла­де­ния, в том чис­ле у доб­ро­со­вест­но­го при­об­ре­та­те­ля
• при­зна­ние сдел­ки куп­ли-про­да­жи недей­стви­тель­ной
• истре­бо­ва­ние квар­ти­ры, кото­рая была обре­ме­не­на пра­ва­ми тре­тьих лиц, к при­ме­ру, нахо­ди­лась у них в зало­ге или под аре­стом.

В слу­чае, если заем­щик полу­чит повест­ку в суд или воз­ник­нут выше­опи­сан­ные собы­тия, кото­рые могут стать при­чи­ной рис­ка уте­ри пра­ва соб­ствен­но­сти, кли­ент немед­лен­но дол­жен обра­тить­ся в стра­хо­вую ком­па­нию, предо­ста­вив всю необ­хо­ди­мую инфор­ма­цию и доку­мен­ты.

Если в резуль­та­те судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства жилье будет воз­вра­ще­но преды­ду­ще­му вла­дель­цу, а слу­чай будет при­знан стра­хо­вым, то для полу­че­ния выпла­ты заем­щик дол­жен предо­ста­вить стра­хов­щи­кам сле­ду­ю­щий набор доку­мен­тов:

• Доку­мент, удо­сто­ве­ря­ю­щий лич­ность заем­щи­ка
• Иско­вое заяв­ле­ние
• Копия реше­ния суда
• Дове­рен­ность пред­ста­ви­те­лю стра­хо­вой ком­па­нии на пере­да­чу ему прав и пол­но­мо­чий для пред­став­ле­ния инте­ре­сов заем­щи­ка в суде
• Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие пра­ва на иму­ще­ство (сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти и пр.)
• Доку­мент, кото­рый удо­сто­ве­ря­ет ста­тус выго­до­при­об­ре­та­те­ля (кре­дит­ный дого­вор, дого­вор цес­сии и др.)
• Мате­ри­а­лы судеб­но­го дела
• Ори­ги­нал стра­хо­во­го поли­са
• Заяв­ле­ние о выпла­те стра­хо­во­го воз­ме­ще­ния.

Если слу­чай будет при­знан стра­хо­вым, то вско­ре заем­щик полу­чит воз­ме­ще­ние сво­их убыт­ков.

Каков размер страховой суммы?

Стра­хо­вая сум­ма — это сум­ма, в пре­де­лах кото­рой стра­хо­вая ком­па­ния обя­зу­ет­ся воз­ме­стить вла­дель­цу жилья ущерб, то есть выпла­тить стра­хо­вое воз­ме­ще­ние. Эта сум­ма уста­нав­ли­ва­ет­ся в раз­ме­ре сто­и­мо­сти застра­хо­ван­но­го иму­ще­ства. Так­же она может быть преду­смот­ре­на в раз­ме­ре сум­мы ипо­теч­но­го кре­ди­та, если он берет­ся на покуп­ку квар­ти­ры, а недви­жи­мость была пере­да­на в залог бан­ку.

Стра­хо­вая сум­ма опре­де­ля­ет­ся, исхо­дя из рыноч­ной сто­и­мо­сти жил­пло­ща­ди, при этом дого­вор куп­ли-про­да­жи может быть оформ­лен и по инвен­та­ри­за­ци­он­ной сто­и­мо­сти. Базо­вая сто­и­мость титуль­но­го стра­хо­ва­ния на любом из выше­пе­ре­чис­лен­ных осно­ва­ний, состав­ля­ет от 0,8% до 3,5% от стра­хо­вой сум­мы в зави­си­мо­сти от сте­пе­ни рис­ка. Пер­со­наль­ный тариф опре­де­ля­ет­ся на осно­ва­нии попра­воч­ных коэф­фи­ци­ен­тов и зави­сит от:

• пол­но­ты спис­ка пред­став­ля­е­мых на экс­пер­ти­зу доку­мен­тов
• коли­че­ства сде­лок куп­ли-про­да­жи, про­ве­ден­ных с дан­ным объ­ек­том недви­жи­мо­го иму­ще­ства
• сро­ка дей­ствия дого­во­ра стра­хо­ва­ния.

Для заклю­че­ния дого­во­ра со стра­хов­щи­ком, заем­щик дол­жен предъ­явить стра­хо­вой ком­па­нии мак­си­маль­но пол­ный набор доку­мен­та­ции, каса­ю­щей­ся при­об­ре­та­е­мо­го жилья. После чего стра­хов­щик про­из­ве­дет оцен­ку стра­хо­во­го рис­ка, а так­же ана­лиз закон­но­сти доку­мен­тов, про­вер­ку преж­них хозя­ев, изу­чит пере­ход прав соб­ствен­но­сти и мно­гое дру­гое.

Что влияет на размер страховой премии?

Стра­хо­вая пре­мия — это пла­та за стра­хо­ва­ние, кото­рую заем­щик дол­жен запла­тить стра­хо­вой ком­па­нии в том поряд­ке и в те сро­ки, кото­рые были уста­нов­ле­ны дого­во­ром стра­хо­ва­ния. Соглас­но Граж­дан­ско­му Кодек­су РФ, опла­та стра­хо­вой пре­мии может про­из­во­дить­ся рас­сроч­ку, если дан­ное поло­же­ние преду­смот­ре­но дого­во­ром меж­ду вла­дель­цем квар­ти­ры и стра­хов­щи­ком. В этом слу­чае заем­щик осу­ществ­ля­ет регу­ляр­ные стра­хо­вые взно­сы.

При опре­де­ле­нии раз­ме­ра стра­хо­вой пре­мии стра­хов­щик име­ет пра­во исполь­зо­вать раз­ра­бо­тан­ные им стра­хо­вые тари­фы. Дан­ный тариф по каж­до­му кон­крет­но­му дого­во­ру допол­ни­тель­но­го стра­хо­ва­ния опре­де­ля­ет­ся инди­ви­ду­аль­ным согла­ше­ни­ем сто­рон. При этом на раз­мер это­го тари­фа зна­чи­тель­ное вли­я­ние ока­зы­ва­ют сле­ду­ю­щие фак­то­ры:

• состо­я­ние здо­ро­вья и воз­раст кли­ен­та
• интен­сив­ность заня­тий спор­том
• сфе­ра дея­тель­но­сти заем­щи­ка
• тех­ни­че­ские харак­те­ри­сти­ки жило­го дома и мно­гие дру­гие фак­то­ры.

Итак, стра­хо­ва­ние рис­ка утра­ты пра­ва соб­ствен­но­сти пред­по­ла­га­ет так назы­ва­е­мую титуль­ную стра­хов­ку, при­зван­ную защи­тить иму­ще­ствен­ные инте­ре­сы поку­па­те­ля ипо­теч­но­го жилья, свя­зан­ные с вла­де­ни­ем, рас­по­ря­же­ни­ем и поль­зо­ва­ни­ем дан­ной недви­жи­мо­стью. Под утра­той пра­ва соб­ствен­но­сти на недви­жи­мое иму­ще­ство пони­ма­ет­ся пре­кра­ще­ние дан­но­го пра­ва на осно­ва­нии реше­ния суда, всту­пив­ше­го в закон­ную силу.

Но опять же напом­ним, что это допол­ни­тель­ная под­стра­хов­ка от раз­лич­ных рис­ков, и вос­поль­зо­вать­ся ей или нет, реша­ет каж­дый поку­па­тель сам. Ни один банк или стра­хов­щик не име­ет пра­ва навя­зать вам эту услу­гу!

Титульное страхование и его особенности

Титульное страхование является одной из разновидностей страховки, оформляемой в ходе получения ипотечного кредита. Цель заключения договора со страховой компанией выступает защита интересов кредитора и заемщика в случае признания сделки по покупке недвижимого имущества в ипотеку недействительной.
Особенности отечественного рынка недвижимости, например, широкое распространение разнообразных мошеннических схем, делают титульное страхование по ипотеке востребованной в сегодняшних условиях услугой. Поэтому подобный продукт входит в предложение большинства наиболее известных и популярных российских страховых компаний.

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

• добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
• частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
• большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
• выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

• подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
• нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
• заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
• нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
• юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Сколько стоит титул в ипотечном страховании

В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:

• продолжительность действия страхового полиса;
• примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
• функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
• статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
• параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
• прогнозируемый уровень риска;
• длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.

В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

• продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
• распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
• формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
• четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

• от покупателя – паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
• от продавца – аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
• правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
• техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
• экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
• договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

• подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
• нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
• совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта;
• нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие – клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

• невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
• обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
• использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
• продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.