Залог доли в праве общей долевой собственности

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 июля 2018 г. N 307-ЭС18-2149 Суд оставил в силе апелляционное постановление, которым финансовому управляющему отказано в удовлетворении его заявления об утверждении условий продажи имущества в деле о банкротстве физического лица, указав, что поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности не повлекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности

Резолютивная часть определения объявлена 12 июля 2018 г.

Определение изготовлено в полном объеме 19 июля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего – судьи Самуйлова С.В.,

судей Корнелюк Е.С. и Разумова И.В. –

рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Инвестиционная компания “Инвестор” (г. Череповец Вологодской области, далее – общество “Инвестор”)

на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2017

по заявлению финансового управляющего Громова Александра Алексеевича об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника и об установлении начальной цены продажи имущества в деле N А05-566/2016 о банкротстве Бленновой Татьяны Альбертовны.

В заседании принял участие представитель общества “Инвестор” – Столетов Р.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Самуйлова С.В., вынесшего определение от 30.05.2018 о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании, а также объяснения представителя заявителя, судебная коллегия установила:

как следует из судебных актов и материалов дела, Бленнов Игорь Геннадьевич и Бленнова Татьяна Альбертовна с 1986 года состоят в браке.

В июле 2009 года Бленнов И.Г. приобрел по договору купли-продажи земельный участок и расположенное на этом участке здание консервного цеха, зарегистрировав право собственности за собой.

Во исполнение договора от 06.09.2013 акционерное общество коммерческий банк “Северный Кредит” (далее – банк) выдало Бленнову И.Г. и Бленновой Т.А. как созаемщикам кредит в размере 10 200 000 руб. Возврат кредита помимо прочего обеспечивался ипотекой консервного цеха и земельного участка (договор Бленнова И.Г. с банком об ипотеке от 06.09.2013).

29.09.2014 решением Северодвинского городского суда Архангельской области по делу N 2-4038-14 с Бленнова И.Г. и Бленновой Т.А. в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору: 10 200 000 руб. – основной долг, 1 408 898,63 руб. – проценты по кредиту за период с 06.09.2013 по 04.06.2014; а также 47 630,74 руб. – штраф за нарушение сроков уплаты процентов на сумму кредита за период с 11.02.2014 по 04.06.2014. Суд обратил взыскание на заложенное имущество.

В рамках дела о банкротстве Бленнова И.Г. как индивидуального предпринимателя (дело N А13-10486/2015) определением суда от 28.12.2015 в реестр требований кредиторов включены требования банка как залогового кредитора по возврату кредита.

01.03.2016 Арбитражный суд Архангельской области принял к производству заявление Бленновой Т.А. о признании ее банкротом, возбудил производство по делу N А05-566/2016, а 12.08.2016 признал ее банкротом и ввел процедуру реализации имущества гражданина, утвердив финансовым управляющим должника Громова Александра Алексеевича.

В связи с недостаточностью у Бленновой Т.А. собственного имущества для расчетов с кредиторами Громов А.А. обратился в районный суд с иском к Бленнову И.Г. с требованием о разделе общего имущества.

02.12.2016 решением Череповецкого районного суда Вологодской области по делу N 2-1561/16 произведен раздел совместно нажитого имущества супругов. В собственность Бленновой Т.А. и Бленнова И.Г. выделены по . долей в праве общей собственности на земельный участок и на консервный цех.

27.12.2016 в деле о банкротстве Бленновой Т.А. в третью очередь реестра требований кредиторов включено требование банка в размере 12 603 237,34 руб., в том числе: 10 200 000 руб. основного долга, 2 023 717,06 руб. процентов за пользование кредитом, 379 520,28 руб. штрафов (пеней). Основанием явилось решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 29.09.2014 по делу N 2-4038-14.

02.03.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право Бленновой Т.А. на доли в праве общей собственности на земельный участок и на консервный цех, после чего указанное имущество включено в конкурсную массу Бленновой Т.А.

27.03.2017 финансовый управляющий имуществом Бленновой Т.А. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества, указав в качестве имущества доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и на консервный цех. Финансовый управляющий указал, что права должника на вышеуказанное имущество обременены ипотекой в пользу банка, однако банк статус залогового кредитора в деле о банкротстве Бленновой Т.А. не получал.

11.04.2017 Бленнов И.Г. признан банкротом, в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина.

28.04.2017 определением арбитражного суда по делу N А05-566/2016 произведена замена кредитора: банка на общество “Инвестор”.

Определением Арбитражный суд Архангельской области от 12.05.2017 (судья Баранова И.А.), оставленным в силе постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Виноградов О.Н., Писарева О.Г., Чапаев И.А.), финансовому управляющему отказано в удовлетворении его заявления об утверждении условий продажи имущества Бленновой Т.А.

Суды исходили из того, что обязательства супругов перед банком были солидарными. Бленнов И.Г. передал в залог банку общее имущество супругов. Последующее изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую сохраняет залог на все имущество. Его реализация в рамках процедур банкротства обоих супругов невозможна. Изменение предмета залога и реализация долей нарушит права залогодержателя, рассчитывавшего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом.

Выводы судов мотивированы ссылками на пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – Семейный кодекс), статью 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статью 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве), в также на разъяснения, изложенные в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 30.06.2011 N 51 “О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей” и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 4254/14 по делу N А43-9321/2012.

Постановлением окружного суда от 13.12.2017 определение от 12.05.2017 и постановление от 30.08.2017 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Суд округа пришел к выводу, что у финансового управляющего нет препятствий для реализации имущества Бленновой Т.А., так как доли в общей собственности на земельный участок и консервный цех принадлежат Бленновой Т.А. и включены в ее конкурсную массу. В деле о банкротстве последней ни банк, ни его правопреемник не воспользовались своим правом на получение статуса залогового кредитора. Окружной суд помимо прочего руководствовался пунктом 1 статьи 213.6 Закона о банкротстве.

Не согласившись с постановлением окружного суда, общество “Инвестор” обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, в которой просило его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Доводы заявителя сводились к тому, что изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую не изменяет ни предмет залога, ни порядок его реализации. Земельный участок и консервный цех должны реализовываться на торгах как единая вещь, а не как доли в праве общей собственности.

В судебном заседании представитель общества “Инвестор” поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Прочие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы и материалов дела судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса (здесь и далее в редакции, действовавшей по стоянию на дату заключения Бленновым И.Г. договора об ипотеке, то есть на 06.09.2013), исполнение обязательства может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В силу пункта 2 статьи 209, пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса собственник может обременить залогом принадлежащие ему оборотоспособные вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения.

Читать еще: Нормы соблюдения тишины в многоквартирном доме

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов помимо прочего являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 Гражданского кодекса, если предмет залога остается в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Из названных правовых норм следует, что при последующем разделе общего имущества супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов.

Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, статьи 353 Гражданского кодекса не повлекло трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности. В силу этого кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.06.2014 N 4254/14 и от 11.06.2013 N 15154/11 по спорам со схожими с настоящим делом фактическими обстоятельствами.

Изменение предмета залога и реализация долей нарушили бы права залогодержателя, рассчитывавшего получить обеспечение за счет стоимости имущества в целом.

Таким образом, оснований для реализации в рамках дела о банкротстве Бленновой Т.А. имущества, в отношении которого банк обладал статусом залогового кредитора в деле о банкротстве Бленнова И.Г., не имелось. Следовательно, вопреки выводам окружного суда, требования финансового управляющего имуществом Бленновой Т.А. об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества удовлетворению не подлежали.

По результатам реализации предмета залога Бленнова Т.А. вправе рассчитывать на часть его стоимости, соответствующую своей доле, оставшуюся после удовлетворения требований залогового кредитора.

В связи с существенным нарушением норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов общества “Инвестор” в сфере предпринимательской деятельности, на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ постановление от 13.12.2017 по делу N А05-566/2016 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.12.2017 по делу N А05-566/2016 отменить, определение Арбитражного суда Архангельской области от 12.05.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по тому же делу оставить в силе.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий судья

Самуйлов С.В.

Судья

Корнелюк Е.С.

Судья

Разумов И.В.

Обзор документа

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ разобрала вопрос, касающийся реализации заложенной недвижимости при банкротстве обоих супругов.

Обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, а затем было разделено между ними. Между тем изменение режима общей собственности с совместной на долевую не трансформировало залог имущества в залог долей в праве общей собственности. В силу этого кредитор, чьи требования обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на их погашение из средств, вырученных в ходе конкурсного производства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Таким образом, оснований для реализации в рамках дела о банкротстве супруги имущества, в отношении которого банк обладал статусом залогового кредитора в деле о банкротстве супруга, не имелось.

По результатам реализации предмета залога супруга вправе рассчитывать на часть его стоимости, соответствующую своей доле, оставшуюся после удовлетворения требований залогового кредитора.

Залог доли в праве общей долевой собственности

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Комментарий к статье 7
1. Право общей собственности возникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственниками. Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них. ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.
Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и, если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.
При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных. Оспорить уже заключенную сделку по основаниям отсутствия у лица, совершившего ее, полномочий можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий.
Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.
Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет прежде всего об основной разновидности совместной собственности — собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.
2. Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание. В этом случае прежде всего будет применяться предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. Согласно этому правилу другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Кроме того, применяется правило ст. 255 ГК, в соответствии с которой кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка на ст. 290 ГК (п. 2), устанавливающую, что собственник квартиры не вправе отчуждать своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.
Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Читать еще: Что дает приватизация квартиры?

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из анализа указанных норм можно сделать вывод о том, что предмет залога в виде 2/3 доли в праве собственности на здание и 2/3 доли на земельный участок не соответствует требованиям закона. Регистрирующим органом правомерно будет отказано в регистрации договора ипотеки на таких условиях, а зарегистрированный договор может быть признан недействительным.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В рассматриваемой ситуации речь идет о залоге не выделенной в натуре доли, а не части помещения, характеризующегося отдельными квадратными метрами.

Правовые риски при кредитовании комнат и долей

На рынке ипотечного жилищного кредитования многие банки осуществляют выдачу кредитов под залог комнат и долей. Наличие возможности проведения таких сделок особенно актуально для регионов. Как обеспечить сохранность предмета ипотеки — комнаты или доли от оспаривания сделок по их приобретению? Какие риски возникают у банка, осуществившего кредитование приобретения таких объектов, и как их минимизировать? Есть ли особенности оспаривания сделок по приобретению таких объектов? Будут ли сложности по порядку обращения взыскания в связи с особенностями таких предметов ипотеки?

В последнее время в России кредитование приобретения комнат и долей в праве общей долевой собственности на квартиру под их залог (ипотеку) стало массовым ипотечным продуктом, востребованным в России ввиду относительно невысокой рыночной стоимости данных объектов. По таким сделкам много особенностей оформления, несоблюдение которых может повлечь оспаривание заключенных договоров и утрату обеспечения.
К имуществу, которое может выступать предметом ипотеки, отнесены части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).
Таким образом, для возможности кредитования приобретения комнаты под ее залог (обременение ипотекой) такая комната должна обладать как минимум двумя характеристиками:
— комната (или несколько комнат) должна быть изолированной;
— право собственности на комнату должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
В отношении кредитования приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру Закон об ипотеке определяет, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (ст. 7 Закона об ипотеке).
На практике при кредитовании приобретения доли в праве общей долевой собственности на квартиру кредитные организации, как правило, устанавливают требование, в соответствии с которым размер доли должен соответствовать минимум одной изолированной комнате, находящейся в пользовании продавца. При этом порядок пользования комнатой/комнатами в квартире должен быть определен правоустанавливающими документами, соглашением сособственников, решением суда или иными документами. Такое ограничение обеспечивает кредитору высокую ликвидность доли на случай необходимости обращения взыскания на предмет ипотеки, поскольку фактически такая доля в праве общей долевой собственности на квартиру является комнатой, которая может быть выделена в натуре, несмотря на ее формальную регистрацию в виде доли.
Сохранность предмета ипотеки (как физическая, так и юридическая) на протяжении срока жизни кредитного обязательства является существенным условием для принятия кредитором решения о возможности выдачи ипотечного кредита. В связи с этим соблюдение требований, установленных законом для совершения сделок по приобретению комнат/долей (отличных от сделок с иными объектами недвижимости), на этапе заключения договоров минимизирует риски кредитора.

Какими могут быть ограничения при отчуждении комнат и долей?

Отказ от права преимущественной покупки: какие сложности?

Обращение взыскания на комнату

Поэтому при оформлении сделок по кредитованию приобретения таких объектов необходимо оценивать документы с точки зрения их соответствия ГК РФ, ЖК РФ и иным законодательным актам (правильно ли описан предмет в договоре купли-продажи, соответствует ли приобретаемая доля изолированному жилому помещению, учтены ли нюансы отчуждения комнат и долей, соблюдено ли право преимущественной покупки сособственников других комнат).
Учитывая, что это новый банковский продукт, достаточной судебной практики пока нет и многие вопросы еще будут проясняться по прошествии времени.
Несмотря на неоднозначность формулировок законодательства в части порядка обращения взыскания на заложенную комнату/долю, имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет заключить, что суды не требуют в таком случае соблюдения права преимущественной покупки. Помимо последней стадии — стадии обращения взыскание на предмет ипотеки, банки заинтересованы в стабильности жизни кредитного обязательства и сохранности предмета ипотеки. Этому способствует анализ предмета ипотеки (андеррайтинг предмета ипотеки) и сделки по приобретению данного объекта.

Читать еще: Допрос специалиста в уголовном процессе

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Заложена доля недвижимости без согласия другого собственника

Добрый день.Имеется земельный участок и построенный на нем дом. Собственниками являются два человека имея 1/2 доли каждый как на землю так и на дом.Имеет ли право один из двух собственников без устного и письменного согласия другого собственника заложить свою долю третьему физлицу с наложением обременения в росреестре?

Ответы юристов ( 7 )

Евгений, здравствуйте. Да, имеет право. Согласно п.2 ст.7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

10,0 рейтинг
7537 отзывов эксперт

Добрый день.Имеется земельный участок и построенный на нем дом. Собственниками являются два человека имея 1/2 доли каждый как на землю так и на дом.Имеет ли право один из двух собственников без устного и письменного согласия другого собственника заложить свою долю третьему физлицу с наложением обременения в росреестре?
Евгений

Евгений, добрый день! Да, имеет. Согласно ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

9,9 рейтинг
5763 отзыва эксперт

Имеет право отдать в залог свою долю без согласия второго собственника другой доли.

А вот при реализации этой доли у собственника второй доли будет преимущественное право приобретения доли.

Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями – только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями – только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Федеральный закон “Об ипотеке”) на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона “Об ипотеке”). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон “Об ипотеке” позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст. 62 Федерального закона “Об ипотеке” при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке”.

Согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона “Об ипотеке” часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимой вещи), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона “Об ипотеке” по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на помещение как на один объект недвижимости, его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены, сделка по залогу части помещения не соответствует закону и в соответствии со ст. 168 ГК РФ может быть признана недействительной (см. Постановление ФАС Уральского округа от 06.08.2013 N Ф09-7057/13 по делу N А50-15769/2011). Кроме того, суд признает законным отказ регистрирующего органа в регистрации договора залога части помещения как заключенного с нарушениями требований закона.