Можно ли приостановить регистрацию договора купли продажи
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Можно ли приостановить регистрацию договора купли продажи

Можно ли приостановить регистрацию договора купли продажи

Ответ для Инара.
Уточните пожалуйста ваш вопрос.

Ольга, добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации: я покупаю квартиру в ипотеку, банк предложил услуги электронной регистрации права собственности, на что я согласилась по своей неграмотности, видимо. Пару дней назад мне пришло уведомление о приостановке в связи с получением 09.08.2017г. регистрирующим органом некоего акта от суда, либо других уполномоченных органов об аресте или ограничении ( вот так размыто написано в уведомлении). В выписке ЕГРН, полученной 31.08.2017! никаких ограничений на квартиру нет, по данным сайта ФССП никаких исполнительных производств на продавца нет! Этот загадочный Акт не могут найти в базе даже сотрудники Росреестра. До отделения Росреестра, где производилась выдача Уведомления дозвонится невозможно, а ехать до него ооочень далеко. Подскажите, пожалуйста, какие варианты наложения ареста ещё могут быть и что нам с продавцом делать в такой ситуации?

Ответ для Натальи.
Арест сам по себе не возникает. Такая запись в ЕГРН вносится государственным регистратором. С него и спрос. Но обязательно на основании решения суда (исполнительного листа) и судебным приставом.
В уведомлении о приостановке будет разъяснение. Вам нужен этот документ.
Обременение или арест может быть наложен (зарегистрирован) даже в следующую минуту, после формирования выписки из ЕГРН.
Когда выписка попадает к заявителю — она уже условно достоверна.

Спасибо, Вам, Ольга за ответ! В том-то и дело, что в уведомлении нет никаких разъяснений, по поводу ареста, кроме входящего номера Акта, в отсканированном виде в базе Росреестра тоже нет этого акта, и контакты регистратора никто не даёт… Что ж, будем как-то действовать дальше… спасибо Вам ещё раз!

Ответ для Натальи.
Пусть продавец обращается к судебным приставам и не «водит вас за нос», просто скрывает какие-то обстоятельства. Так бывает. Увы.

Добрый день.
У меня вопрос по регистрации права собственности на квартиру в новостройке. Мы еще не подавали документы в МФЦ, но как мы слышали и как написано у Вас — МФЦ сейчас требует в составе документов отчет об оценке для ипотечных квартир. Мы сделали ремонт в квартире после подписания АПП и возвели гипсокартонный встроенный шкаф (гардеробную), а также передвинули унитаз в санузле ближе к стояку. По сути, мы не ломали никакие стены и поэтому не знали, что это также является перепланировкой. А оказалось — является. И оценщик в отчете это указал. Теперь вот уже месяц я не знаю что и делать ((((
План помещения в Росреестр передавать будет застройщик, то есть сами специалиста БТИ мы вызывать не должны. Однако, в отчете об оценке будут указаны расхождения с планом БТИ, который передаст застройщик. Будут ли в этом случае Росреестр при регистрации учитывать, что есть перепланировка, указанная в отчете об оценке?

Могут ли на этом основании нам отказать в регистрации права собственности на квартиру?

Спасибо Вам большое и ждем очень важного для нас ответа.

Ответ для Марии.
Ну вы себя «накрутили» ))))
Отчет об оценке нужен банку, для подтверждения рыночной стоимости предмета залога, а не Росреестру.
В Росреестре ипотека у вас уже зарегистрирована.
Для регистрации прав важно, чтобы квартира состояла на кадастровом учете, застройщик это уже должен был сделать.
Проверьте : https://exspertrieltor.ru/2015/11/28/kak-poluchit-informatsiyu-o-nedvizhimos/
В Росреестр предоставьте 2 экземпляра АПП, ДДУ, заявление на регистрацию( сформирует специалист мфц) и документ об оплате госпошлины.
Думаю проблем не будет.
Если что, пишите. Поборемся.

Добрый день! Договор купли-продажи зарегистрирован у нотариуса. В договоре указан старый адрес, как в росреестре. Но почтовый адрес изменился и выписка из домовой книги выдана на новый адрес. Не будет ли приостановки?

Ответ для Нины.
Если вы отчуждаете ранее приватизированную квартиру, справка о зарегистрированных лицах или выписка из домовой книги должны быть в пакете документов обязательно. Адрес должен соответствовать адресу в реестре недвижимости.

Добрый день! Закладная и ипотечный договор составлены на день раньше чем купля продажа . Росреестр приостановил поэтому регистрацию. Какие шансы зарегистрировать права собственности ? Банк говорит изменить дату в ипотечном не сможет , сможет только закладную. Если так, то купил продажи и ипотечный придётся переделывать тк в них прописана дата закладной. Есть шансы получить права собственности?

Ответ для Елены.
Дата кредитного договора может быть ранее, чем ДКП. А заложить квартиру Вы можете, только после ее приобретения, т.е дата закладной может датой ДКП или позже.
Пусть ипотечный специалист внесет поправки в дату закладной. Пусть кредитный исправляет, дату и номер действительно изменить не возможно. В Договор купли-продажи (ДКП) также необходимо внести поправки.
Не переживайте. Право зарегистрируют. Только вот время конечно Вы потеряете.
Ипотечный специалист «накосячил». Человеческий фактор, может недавно работает.

Здравствуйте. Будет ли зарегистрирована квартира, если акт приёма передачи подписан раньше, чем допсоглашение о смене номера квартиры? Спасибо

Ответ Дмитрию.
На момент подписания Акта приема- передачи квартира уже состояла на кадастровом учете?

Ольга! Спасибо! Изучаю Ваш сайт и нахожу очень много нужной мне информации. ! Очень хорошо, что Вы публикуете Вопросы- Ответы.

просьба к автору. вопрос в следующем, при продаже комнаты в спб в комуналке, нужна ли форма 7-9 , ее надо подавать или нет? кадастровый план и тех паспорт нужен или нет. мне это не ясно!!1

Ответ для Максима.
Кадастровый паспорт нужен для составления договора купли-продажи, так как именно из Государственного кадастра недвижимости регистратор берет данные об объекте недвижимости. Поэтому получите его, у Вас будет дополнительная достоверная информация. Госпошлина за кадастровый паспорт — 200.0 руб, можно заказать в МФЦ. Впрочем у нотариуса есть доступ к информационному ресурсу Росреестра.
Вы так же можете посмотреть информацию на сайте Росреестра: https://exspertrieltor.ru/2015/12/12/kak-poluchit-vyipisku-iz-egrp-cherez-int/
Технический паспорт для целей регистрации прав сейчас нее применяется!
Что касается формы 7-8, не могу пояснить ))))), видимо у нас мы ее называем по-другому. Какие данные она содержит?

Ольга, спасибо Вам большое за ответ! Вот с полномочиями то как раз загвоздка, может быть Вы можете подсказать формулировку или нотариус сможет сформулировать все когда мы изложим ему суть дела? дозвониться в МФЦ, где подавались документы пока не получается..

Ответ для Натальи.
В общем и целом нотариус конечно сформулирует доверенность, объясните ему ситуацию.
Главное: представлять Ваши интересы в Росреестре и у Застройщика, подписать Дополнительное соглашение, подать заявление о приеме дополнительных документов.
Чтобы не потерять оплаченную госпошлину Вы должны предоставить дополнительные документы до истечения срока, на который регистратор приостановил сделку. Как правило это один месяц. Если не успеваете подготовить дополнительное соглашение — в доверенности риелтору пропишите подавать заявление на приостановку и возобновление регистрации и он сможет приостановить регистрацию до 3-х месяцев.

Добрый день! Покупаем квартиру в строящемся доме у физического лица в другом городе, через 5 дней муж должен был ехать получать документы. но сегодня узнали,о том,что сделка в МФЦ приостановлена по причине смены застройщиком кадастровых номеров. Документация о смене кадастровых номеров опубликована застройщиком у себя на сайте 11.07. документы в МФЦ были поданы 08.07. Получается,что теперь нужно и мне и мужу ( мы покупаем квартиру в совместную собственность)снова ехать в этот город ( а это 1000 км) -подавать документы, а потом, после оформления ехать их забирать. Возможно ли решить как-то вопрос о смене кадастровых номеров удаленно или это может сделать например продавец без нашего участия и чья вина в сложившейся ситуации, риелтор настаивает что необходимо наше непосредственное присутствие и он не виноват . Подскажите. пожалуйста, как нам быть

Ответ для Натальи.
Сложность заключается в том, что необходимо переписывать заявление о регистрации, так как там проставлен кадастровый номер и составлять дополнительное соглашение к договору долевого участия, потому что там тоже указан кадастровый номер и поэтому нужны ваши подписи.
Риелтор здесь не виноват конечно.
Удобнее и дешевле дать ему полномочия (нотариальную доверенность) для решения этого вопроса.
А за документами приедете сами.
PS. Сделайте одну доверенность от двоих, только не ошибитесь в полномочиях.

Здравствуйте! У нас приостановка регистрации прав собственности из-за того, что в кадастровом паспорте площадь не соответствует площади в акте приема-передачи и в закладной. Акт приема передачи переделали и донесли. Банк согласен переделать закладную без предоставления им нового отчета о рыночной стоимости. Пройдет ли регистрация прав собственности, если в росреестр мы предоставим новою закладную со старым отчетом? Или отчет надо тоже делать заново в обязательном порядке?

Ответ для Ирины.
Да, регистрация пройдет. Отчет об оценке переделывать не нужно.

Здравствуйте! Я сделала перепланировку + присоединила часть тех помещения к кваритре,в многоквартирном жилом доме, согласовала проект, и протокол общего собрания с жильцми, внесла изменения в кад учет, получила кад. паспорт,остался последний шаг -регистрация!
! Сдала документы, жду…..Но вчера позвонили с Юстиции, с меня требует регистратор справку с органов опеки и попечительства (согласие) несовершеннолетних детей, законно ли это? Подскажите что делать?

Ответ Галине.
Если дети являются собственниками в квартире — законно. Разрешение необходимо получить. Предоставить в Росреестр вместе с заявлениями от детей-собственников о внесении изменений в ЕГРП. https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/ эта статья Вам поможет.

Если Вы предоставили не полный пакет документов — регистратор приостановит сделку на 1 месяц.
Если есть обременения, аресты, отзывы заявлений о регистрации — на з месяца.
ВНИМАНИЕ.
Если в указанные сроки причина приостановки не будет решена — регистратор откажет в регистрации.
И ВЫ ПОТЕРЯЕТЕ ГОСПОШЛИНУ!
Поэтому, если в течении месяца Вы не можете донести недостающий документ — напишите заявление о приостановке регистрации на 3 месяца.
Когда документ будет готов подайте заявление о возобновлении регистрации.
Всегда рада разъяснить. Автор

Читать еще:  После получения РВП прописка или регистрация

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Приостановка государственной регистрации права собственности

Права на недвижимое имущество, независимо от его статуса: жилое оно, подсобное, коммерческое или это земельный участок, должны быть в обязательном порядке зарегистрированы в Росреестре. Именно запись в реестре недвижимости со 2 января 2017 года является главным доказательством наличия этих прав. Однако на пути регистрации приобретенной недвижимости могут возникать препятствия. Поговорим о том, по каким причинам происходит приостановление регистрации прав, и что делать если это произошло.

Причины и основания по которым может произойти приостановка регистрации

Если регистрация прав приостановлена не нужно сразу впадать в панику – это еще не отказ.

Хотя основания для переживаний есть. И в первую очередь они есть у приобретателя недвижимости – деньги отданы, а права собственности не получены, возврат уплаченных средств сопряжен с большими трудностями. Поэтому следить за процессом регистрации и добиваться устранения всех возникающих препятствий к этому в первую очередь вынужден покупатель.

Можно выделить 8 наиболее часто встречающихся причин по которым регистратор производит приостановку регистрации недвижимости.

Подача неполного пакета документов

Это наиболее частая причина принятия решения о приостановке регистрации. Даже если в подаваемом вами пакете бумаг не хватает важных документов, пакет все равно примут, установив при этом срок в который нужно донести недостающие бумаги. Чаще всего в пакете не хватает согласия органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние, отказа от преимущественного права выкупа доли другими собственниками недвижимости находящейся в общей собственности, согласие супруга или супруги продавца на заключение сделки.

Приемщик документов обязан принять их независимо от полноты установленного пакета. Решение о том, все ли документы в наличии примет регистратор. В ряде случаев он имеет право потребовать предоставить документы не входящие в их стандартный список.

Обычно дополнительно требуют бумаги устанавливающие права собственности продавца. Например, если в документах на право владения и паспорте указаны разные фамилии, потребуют свидетельство о браке.

Обнаружение в поданных документах ошибок

Неправильное написание в договорах фамилии имени или отчества участника сделки, адреса объекта недвижимости или его площади и другие ошибки приведут к тому, что регистрация будет приостановлена. Иногда к таким последствиям приводят изменения в законодательстве, когда из классификатора исключены определенные наименования объектов, а договор был заключен раньше. Если в договоре купли/продажи недвижимости обнаружены ошибки его придется переделывать.

Двойная продажа

Чаще всего мошенники используют схему с МФЦ, документы поданные туда поступают в Росреестр примерно за сутки, за это время производится еще одна или несколько продаж объекта. Понятно, что когда этот факт становится известен регистратору регистрация прав приостанавливается и следуют длительные разбирательства, иногда мошенников удается осудить, но вернуть уплаченные деньги очень сложно.

Чтобы не быть обманутым привлекайте к сделкам с недвижимостью квалифицированных юристов.

Приостановка по инициативе одной из сторон сделки

Любая из сторон вправе прервать сделку и написать заявление на остановку регистрации. Обосновывать свое решение документами при этом не требуется. По понятным причинам чаще всего такое заявление подает продавец. Регистратор приостанавливает дело на 1 месяц и извещает покупателя. Если других заявлений не поступает в течение месяца, выносится решение об отказе в регистрации. Если причина заявления в невыполнении покупателем договорных обязательств, есть шанс их выполнить и окончить регистрацию. В противном случае скорее всего придется разбираться в суде;

Судебные разбирательства в отношении объекта

Если объект находится под обременениями отчуждать его нельзя. Поэтому при заключении сделки обычно предоставляется выписка из ЕГРП об отсутствии таких обременений, однако они могут быть наложены в процессе регистрации прав. Например вы купили квартиру в понедельник и сдали документы в Росреестр, а во вторник суд наложил на нее арест. Оформление прав занимает 10 дней и судебное решение успевает попасть к регистратору. Регистрация приостанавливается.

При покупке недвижимости важно убедиться не только в отсутствии наложенных на нее обременений, но и в отсутствии судебных разбирательств относительно нее.

Запрет на совершение сделок с недвижимостью без участия владельца при продаже по доверенности

Это еще одна из мошеннических схем. Владелец устанавливает, что недвижимость может продавать только лично, и при этом выдает генеральную доверенность на объект. О том, что такая незаконная сделка совершенна государственные органы и нотариусы узнают только после того, как документы попали к регистратору.

Смерть продавца

Если продавец умирает раньше, чем регистрация сделки проведена, квартира переходит к наследникам. Вопрос о том, кто и как вернет покупателю уплаченные деньги остается при этом открытым.

Не оплата или неверная оплата за совершение регистрационных действий

Документ об оплате госпошлины в пакет документов сейчас не входит и эту информацию регистратор проверяет сам. Если деньги не поступили, то регистрацию приостановят. Причины по которым это произошло, а их может быть много, от неверно указанных реквизитов, до того, что банк через который вы перечисляли средства обанкротился, вам придется устанавливать и устранять лично.

Это только наиболее частые причины, по которым происходит приостановка процесса. Всего ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ содержит 55 оснований для приостановки регистрации прав на недвижимость, узнайте об этом на нашем сайте подробнее.

В связи с широким распространением приобретения жилья по ипотеке, сообщим, что приостановка регистрации в этом случае происходит, если:

  • в поданных документах отсутствует договор ипотеки и необходимое количество его копий;
  • сам договор, закладная или другие прилагаемые документы составлены с нарушениями требований законодательства;
  • может быть принято такое решение и при необходимости проверки подлинности представленных бумаг.

В случае оформления ипотеки приостановка регистрации сделки по инициативе одной из ее сторон не возможна. Максимальный срок приостановки – 1 месяц.

Приостановка регистрации не всегда означает, что вам в ней откажут. Необходимо срочно выяснить причины, и предпринять меры по их устранению.

Сроки на которые приостанавливается регистрация

Эти сроки установлены в, указанной выше, ст. 26 закона:

  • если приостановление произошло из-за нехватки документов, то срок определяется до момента их предоставления но не более чем 3 месяца;
  • если необходимые документы должны поступить из других государственных органов, но не поступили – до поступления бумаг, но не более чем 1 месяц;
  • если по объекту ведется судебный спор, срок до принятия судом решения;
  • если на объект наложено обременение – до поступления акта суда или уполномоченного органа:
  • если регистрация приостановлена по заявлению одной из сторон, она возобновляется после получения регистратором заявления об этом.

Что делать если приостановление произошло

Государственный регистратор, принявший такое решение, обязан известить об этом заинтересованные стороны. В уведомлении указываются и причины по которым решение принято. Извещение может быть выдано сторонам сделки а может быть отправлено им по почте. Письма идут долго, а запретов на сообщение по телефону не существует. Поэтому следует принять меры к тому чтобы, если такое решение будет принято, вас известили немедленно.

Получив уведомление, первым делом нужно уяснить причины по которым принято решение. Только после этого вы сможете составить для себя необходимый план действий.

Если вам что-то непонятно, не стесняйтесь обратиться к регистратору за разъяснениями. Сделать это можно лично или по телефону, номер которого должен быть указан в уведомлении.

Сам регистратор обычно приостанавливает процесс на 1 месяц, если этого срока для устранения причин вам недостаточно, следует написать заявление и продлить приостановление до 3 месяцев. Это максимальный срок, и далее последует отказ в проведении регистрации.

Далее следует определиться с вопросом о том, кто и как должен заниматься устранением причин приостановления. Если в уведомлении указано, что причина задержка поступления документов из государственных органов, то есть шанс, что все разрешится без вашего участия. Однако суммы на кону стоят чрезвычайно большие и пускать процесс на самотек не стоит. Если же причины вы можете устранить самостоятельно, то немедленно займитесь этим. Донесите недостающие бумаги, получив их предварительно в других органах, если это требуется. Оплатите гос. пошлину в установленном размере. Если ваш платеж был на меньшую сумму, доплатите. Если деньги зависли между банками либо срочно разрешите этот вопрос, либо по новой уплатите пошлину, с банками будете разбираться позже.

Читать еще:  Срок для регистрации права собственности на недвижимость

Не пускайте столь важное дело на самотек, уясните установленный срок приостановления и заблаговременно интересуйтесь у регистратора поступлением бумаг из других государственных органов. Возможно ваше личное вмешательство поможет ускорить их получение.

Если вы хотите, чтобы регистрация прав на недвижимость была завершена, а к этому возникли препятствия, именно вам в первую очередь и следует заниматься устранением этих препятствий.

Обычно решения о приостановлении процесса регистрации принимаются, когда люди занимаются этим самостоятельно. Недостаток знаний в юридических вопросах и отсутствие соответствующего опыта могут привести к множеству ошибок. Этого легко избежать, если вы изначально привлекли к заключению сделки по недвижимости опытного юриста. Именно так мы и советуем всем поступать.

Если в установленные в уведомлении сроки препятствия к завершению регистрации не устранены, то государственный регистратор вынесет решение об отказе в ее проведении. Уплаченная пошлина в этом случае не возвращается. Половину пошлины можно вернуть, если до вынесения отказа, отозвать документы с регистрации.

Если государственная регистрация ваших прав невозможна, то решения по расторжению сделки и возврате уплаченных средств вам придется принимать с продавцом в частном или судебном порядке.

Если вы считаете, что государственный регистратор нарушил ваши права и вынес незаконное решение о приостановлении, это решение можно обжаловать. О том, как это сделать узнайте на нашем сайте подробнее.

Резюме

Когда сделка по недвижимости проводится без надлежащего юридического сопровождения, случаи приостановления регистрации не являются редкостью. Паниковать в этом случае не нужно, следует в максимально сжатые сроки устранить препятствия к завершению процесса. Если этого не удалось, вас ожидают длительные разбирательства во внесудебном порядке или в суде.

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

«В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру

Вопрос:

В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права (или перехода права) собственности на недвижимость? Когда могут отказать в регистрации? Чем это грозит участникам сделок купли-продажи квартир?

Ответ:

Наверное, каждый знает, что сделка купли-продажи недвижимости считается завершенной только после ее государственной регистрации. Точнее, регистрируется переход права собственности по договору купли-продажи от Продавца к Покупателю.

Читать еще:  На какой срок оформляется временная регистрация

Но бывает и так, что после подачи документов (например, по сделке купли-продажи квартиры) в Росреестр, регистратор вдруг приостанавливает процесс регистрации прав. Такое право дано ему законом (ФЗ-218, от 13 июля 2015 года).

В этом же законе перечислены основания, по которым регистратор может приостановить процесс регистрации, и даже вовсе в ней отказать. Что же может натолкнуть его на такое хитроумное действие? Сейчас поясним.

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Закон дает исчерпывающий перечень оснований для приостановки процесса регистрации прав. В частности, они касаются как регистрации покупки-продажи квартиры на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке, так и регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) может произойти по решению регистратора по следующим основаниям:

  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
  • не представлены Откроется в новой вкладке.”>все документы, необходимые для регистрации;
  • представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
  • форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь Откроется в новой вкладке.”>существенное условие Договора купли-продажи квартиры);
  • регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);
  • отсутствует согласие Откроется в новой вкладке.”>третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, Откроется в новой вкладке.”>согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);
  • существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
  • на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
  • при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует Откроется в новой вкладке.”>отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
  • при регистрации Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Откроется в новой вкладке.”>Компенсационный фонд долевого строительства;
  • имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).

Кроме того, регистрация может быть также приостановлена по решению суда..

Это наиболее вероятные причины, по которым регистрацию документов в Росреестре могут притормозить. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 55 пунктов, которые перечислены в подпунктах 1–55, Откроется в новой вкладке.”>пункта 1, статьи 26, ФЗ-218 от 13.07.2015.

Кстати, по этим же основаниям приостанавливается не только процесс Откроется в новой вкладке.”>регистрации прав собственности, но и процесс постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

А чтобы участники сделки купли-продажи квартиры (например) были в курсе того, что регистрацию их сделки притормозили, Росреестр обязан направить им уведомление о приостановлении регистрации прав собственности, с указанием всех причин, по которым эта приостановка произошла (п.5, ст.29, ФЗ-218).

Как именно (каким способом, в каком виде) это уведомление будет отправлено участникам сделки, лучше уточнять непосредственно в том месте, где принимают документы на регистрацию.

Срок приостановления регистрации

Сроки приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество указаны в том же законе (пункты 2–8, Откроется в новой вкладке.”>статьи 26, ФЗ-218 от 13.07.2015).

В общем случае, срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца.

В частных случаях, сроки приостановления регистрации прав могут отличаться, например, в таких ситуациях:

  • Если регистратор не получил ответа по запросу, сделанному им по межведомственным каналам, то максимальная приостановка регистрации может быть не более 1 месяца.
  • В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
  • В случае судебного спора в отношении прав собственности, срок задержки в регистрации прав будет длиться без ограничения времени, до разрешения спора судом.

И что же будет, после истечения этих сроков приостановки? Все просто – либо регистрацию возобновят, либо в регистрации откажут (см. ниже об этом).

Отказ в государственной регистрации прав собственности

Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в Откроется в новой вкладке.”>статье 27, ФЗ-218.

Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.

Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.

Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.

Приостановление регистрации прав по заявлению

Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра – см. ниже ссылку).

Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.

Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением Откроется в новой вкладке.”>ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.

Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.

Откроется в новой вкладке.”>Срок регистрации прав, в случае ее приостановки, прерывается. И после возобновления начинает отсчитываться заново.

Приостановление регистрации прав в заявительном порядке установлено Откроется в новой вкладке.”>статьей 30, ФЗ-218.

Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.

Когда еще регистрация прав собственности может не состояться?

Существует еще пара вариантов, когда поданные на регистрацию сделки купли-продажи квартиры документы могут не зарегистрировать. Тот же закон (ФЗ-218) называет эти случаи так:

  1. Возврат заявления и документов без рассмотрения (Откроется в новой вкладке.”>статья 25, ФЗ-218), и
  2. Отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав (Откроется в новой вкладке.”>п.15, ст.18, ФЗ-218).

В первом случае, причинами возврата документов без рассмотрения (после принятия их у заявителя) могут служить, например, такие казусы:

  • несоответствие формата электронных документов, поданных на регистрацию, установленному формату (если документы подаются через сайт Росреестра);
  • наличие подчисток, приписок и т.п. на бумажных документах, поданных на регистрацию (если документы подаются лично через МФЦ, например);
  • если регистратор в течение 5 дней после принятия документов на регистрацию, не получил по своим внутренним каналам информацию об уплате госпошлины за регистрацию, и квитанция госпошлины тоже не была представлена заявителем (поэтому лучше ее всегда предоставлять, хотя закон позволяет заявителю этого не делать);
  • если заявление на регистрацию подано доверенным лицом собственника квартиры, в то время как сам собственник запретил (через Росреестр) совершать сделки с квартирой без своего личного участия;
  • если заявитель забыл подписать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (переволновался, например).

Во втором случае, причина отказа в приеме документов на государственную регистрацию прав – и вовсе смешная. Здесь предусмотрен единственный случай, когда заявитель при подаче документов на регистрацию, отказывается предъявлять свой паспорт.

Сложно предположить, что должно твориться в голове такого заявителя, тем не менее, наши законодатели мудро предусмотрели именно такой случай.

Чем может грозить участникам сделки купли-продажи квартиры приостановка регистрации?

Если в процессе регистрации сделки, регистратор решает ее приостановить, то для участников такая неожиданность может привести к проблемам с денежными взаиморасчетами. Если Откроется в новой вкладке.”>расчеты по сделке купли-продажи квартиры происходят через банковскую ячейку (как это часто происходит на практике – см. по ссылке), то доступ Продавца к деньгам за квартиру привязан к определенному сроку. А этот срок устанавливают, ориентируясь на срок регистрации документов.

Если регистрация сделки купли-продажи квартиры неожиданно приостанавливается, а потом возобновляется, то Продавец может пропустить свой срок доступа к ячейке с деньгами. Получается, что деньги снова возвращаются в распоряжение Покупателя, и квартира после затянувшейся регистрации тоже переходит в собственность Покупателя. Риск Продавца здесь налицо. Что ему делать в таком случае?

Об этом рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Продавец квартиры >> Откроется в новой вкладке.”>Регистрируем продажу квартиры.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector