Зачем нужен регистратор при покупки квартиры?
Shedevr-24.ru

Юридический портал

Зачем нужен регистратор при покупки квартиры?

Сделка через регистратора

Пожалуйста! Продаем квартиру в Москве, покупатель настаивает на оформлении сделки через регистратора (который отнесет документы в рег. палату и все зарегистрирует), покупатель сам оплачивает услуги регистратора. Я с этим никогда не сталкивался, скажите, пожалуйста, не опасно ли выписывать на регистратора доверенность и передавать ему оригиналы документов? Или это нормальная практика? Риэлтор говорит, что сами мы подать документы в рег. палату не можем, а через МФЦ сделка будет регистрироваться дольше, что не устраивает покупателя.

Можете самостоятельно оформить. Заключить или нет с ним договор – ваше право (ст. 421 ГК РФ). Доверенность нужно будет внимательно читать которую будете ему выдавать.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Управление Росреестра. Вам потребуются следующие документы:

1. Договор. Он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения (ст. 434 ГК РФ).

2. Квитанция об оплате госпошлины.

3. Паспорта, т.е. документы удостоверяющие личность той и другой стороны договора

4. В случае, если имущество приобретено в браке (не по договору дарения, наследованию или в порядке приватизации) требуется также согласие супруги, той стороны которая передает имущество (ст. 34-36 СК РФ).

Никакого регистратора не может быть вне Росреестра согласно ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:

“На должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, – граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:

высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года;

иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года”.

Потому лично идите в Росреестр для сдачи документов.

А риэлтора сдавайте в полицию за ложь с непонятными целями (Вас кинуть хочет?).

Андрей Вы можете сделать это сами. Вам понадобиться:

Пакет документов для продажи квартиры:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт; временное удостоверение личности по форме № 2П (для утративших паспорт); удостоверение личности или военный билет военнослужащего; общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Россию граждан России, постоянно проживающих заграницей); паспорт моряка; удостоверение беженца, либо свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем.

2. Если за Вас будет действовать другое лицо, то необходима доверенность на него (оформляется у нотариуса).

3. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости (при отсутствии регистрации дополнительно представляется копия):

– договор купли-продажи (дарения, мены);

– свидетельство о праве на наследство;

– иной документ, подтверждающий право собственности.

4. Справка о лицах (c ксерокопией), имеющих право пользования жилым помещением (выписка из домовой книги, берется в паспортном столе) (действительна в течение месяца) (не требуется при дарении жилых помещений).

5. Договор, подлежащий регистрации / 3 экз./. – о нем мы расскажем далее более подробно – на 4 этапе.

6. В случае продажи (мены) доли в праве общей собственности (или комнат в коммунальной квартире) постороннему лицу, от сособственника требуется отказ от права преимущественной покупки (нотариально заверенный или оформленный в Управлении) с копией. (есть также другие способы, о них пойдет далее речь).

7. Если отчуждаемое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в квартире (доме) проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника представляется согласие органа опеки и попечительства (c копией).

8. Технический или кадастровый паспорт на квартиру (кадастровый паспорт является частью технического паспорта), данные паспорта должны быть не старше 5 лет. Продлевать их очень просто, проходите в территориальное БТИ по месту нахождения квартиры, и там продляете его.

9. Проект предварительного договора купли-продажи квартиры.

10. Справку об уплате жилищно-коммунальных услуг и отсутствия задолженности.

11. Справку из психиатрического диспансера, что не состоите на учете. (необходима только для покупателя, в сделке она никак не участвовала. Обратите внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данной статьей… по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор (основной) о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом вы сами можете оформить сделку купли продажи.

Нужна будет помощь, могу посоветовать специалиста.

Зачем нужен регистратор при покупки квартиры?

Нотариус или регистратор – вот в чем вопрос!

  • Просмотров: 3810

Приветствую Вас уважаемый читатель!

С завидным постоянством сталкиваюсь в работе с мнением как продавцов, так и покупателей, что оформлять договор купли-продажи (или то же дарение) недвижимого имущество всяко лучше у нотариуса. Какие приводятся аргументы?

– У нотариуса оформлять надежнее. Это же нотариус!

– Нотариус еще и квартиру проверит.

Кто-то в принципе не знает, что у регистратора недвижимости можно не только регистрировать переход права собственности, но и саму сделку заключить.

Читать еще:  Можно ли оформить ОСАГО по временной регистрации

Для себя я давно и окончательно дал ответ на этот вопрос. Все наши сделки по отчуждению недвижимости мы заключаем у регистраторов.

Аргумент первый. Так удобнее и быстрее.

Чтобы заключить сделку у нотариуса требуются правоустанавливающие документы на квартиру, личный паспорт продавца, копия лицевого счета и выписка из «Единого государственного реестра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (ЕГРНИ), на которой проставлена отметка в нотариальной конторе соответствующего района об отсутствии арестов и запретов по квартире. Чтобы эту выписку получить, нужно сначала ехать в БТИ, потом необходимо получит отметку в нотариальной конторе. А после заключения договора у нотариуса, все равно необходимо обратиться в БТИ для регистрации перехода права собственности. Регистратору указанная выписка не требуется, потому что он имеет непосредственный доступ к ЕГРНИ, и он же сможет принять документы на регистрацию перехода права собственности.

Аргумент второй. Оформлять сделку у регистратора безопаснее.

Безопаснее не в том смысле, что регистратор лучше, чем нотариус проверит квартиру – этого не делает ни тот, ни другой. И нотариус, и регистратор проверяют только наличие стандартного набора документов по квартире, сверяют личности продавца и покупателя по паспортам, получают обязательные согласия от супруга, других сособственником, совершеннолетних, зарегистрированных в квартире на момент продажи. Просматриваются отметки об отсутствии арестов, обременений, запретов (на основании сведений из ЕГРНИ). Еще проверяется дееспособность продавца. Проверяется сугубо на глаз – ведет ли себя человек странно или вызывающе, не пьян ли. И это вся проверка. О проверке предыдущих собственников речи не идет, как не идет речи о проверке убытия прописанных ранее, дабы исключить вероятность их последующего возвращения в качестве имеющих право пользования вашей квартирой (это касается убывших в колонии и тюрьмы, а также детей, убывших в интернаты). Не проверяются участники приватизации, а ведь большинство квартир, построенных до 1992 года, – приватизировались, и участвовали в этом процессе, как правило, всей семьей. Проверять нужно всех. Иногда требуется дополнительная проверка квартир, по которым было наследование. Но я отвлекся от темы статьи.

Так вот, безопаснее оформлять сделку у регистратора потому, что он в режиме реального времени имеет доступ к ЕГРНИ, а нотариус нет. Нотариус о запретах и обременениях узнает благодаря упомянутой выше выписки из ЕГРНИ. Выписка действительна месяц. Так в чем же разница, спросите Вы?

Разница в том, что за месяц, неделю, и даже день может многое произойти. К примеру, Вы покупаете квартиру у продавца, уезжающего на постоянное место жительства куда-нибудь в Шри-Ланку. Задаток вы уже оформили, договорились проводить сделку у нотариуса. И тут продавца посещает мысль от лукавого. Он берет выписку из ЕГРНИ, ставит отметку в нотариальной, и едет в банк, где берет кредит, заложив продаваемую вам квартиру. Оформляется ипотека. Приходит день сделки. Нотариус ее проводит, так как про ипотеку ему ничего не известно. Вас, как покупателя, ждет сюрприз в БТИ, когда Вы придете регистрировать переход права собственности. А продавец тем временем улетит с деньгами, полученными от вас и от банка. Вот такая вот проверка от нотариуса!

У регистратора такой фокус бы не прошел, ибо ипотека была бы выявлена – сделка бы не состоялась.

Так что, оформляйтесь у регистратора – это и быстрее, и надежнее!

Если Вам понравилась эта статья, оставляйте комментарии, делитесь со знакомыми в социальных сетях при помощи кнопок ниже.

Сделка с квартирой: официальная часть. Заключаем и регистрируем сделку. «Отнимаем» нотариуса, «прибавляем» регистратора, забираем деньги

В ходе нашей «пошаговой инструкции» мы подошли к главному этапу – сделке. Предыдущие телодвижения были, по существу, «декларацией о намерениях»: каждая из сторон в любой момент могла сказать, что она передумала. Максимум, что потерял бы на этом покупатель (несостоявшийся) – это внесенный за квартиру аванс. Ну а мы (коль смотрим на процесс со стороны продавца) вообще не потеряли бы ничего. А вот сделка – это серьезно. После ее заключения и государственной регистрации у квартиры сменяется владелец, и отыграть что-то назад можно только через суд.

Нотариус: лишние гарантии. Совсем лишние
Первое, что следует нам сделать, – это заключить договор купли-продажи. Раньше (в 90-е годы) его обязательно должен был заверить нотариус. Но в 1999 году вступил в действие новый Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым был создан специально уполномоченный государственный орган. Первоначально он назывался Федеральной регистрационной службой, а сегодня после ряда переименований величается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ввиду такого серьезного контроля законодатель посчитал, что нотариус больше не нужен – сделки с недвижимостью разрешено было заключать в безнотариальной форме. Еще ее называют ППФ (простая письменная форма).

Правда, есть две оговорки. Во-первых, обязательное нотариальное удостоверение сохранено для некоторых видов договоров. К ним относится рента (требование ст. 584 ГК РФ). С ней все очевидно: подобные договоры заключают, как правило, пожилые люди, и нотариальное оформление – дополнительная гарантия того, что тут никто никого не обманывает. Также (п. 2, ст. 339 ГК, п. 1, ст. 10, Закона «Об ипотеке») нотариально заверяются ипотечные договоры – злые языки говорят, что эту норму «продавили» банки, чтобы их заемщики имели меньше шансов затем оспорить документ в суде. Еще нотариус нужен для заключения договора уступки права требования (п. 1, ст. 389 ГК РФ) – тут автор просто затрудняется сказать, зачем это было нужно.

Читать еще:  Нужна ли прописка для регистрации брака

А вторая оговорка сводится к тому, что, хотя нотариальное заверение обычной купли-продажи необязательно, стороны по взаимному соглашение могут пойти к нотариусу. Т.е. законом это не возбраняется – но возникает вопрос, нужно ли делать это?

Аргумент в пользу нотариального заверения общеизвестен – это дополнительная гарантия. Нотариус и все документы дополнительно просмотрит, и в дееспособности сторон убедится. Также, напоминает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, согласно ст. 17 «Основ Законодательства РФ о нотариате», нотариус несет ответственность всеми своими средствами и имуществом за каждый удостоверенный договор – если каким-то образом сделка будет признана недействительной, то он будет должен возместить покупателю ущерб.

Но все это, к сожалению, теория. На практике же нотариусы «глядят как в афишу коза» на принесенные документы – проверить их подлинность у них нет никакой возможности. Точнее говоря, они в этом смысле ничем не отличаются от других игроков рынка – тех же риелторов. Дееспособность сторон куда лучше подтверждает справка из психоневрологического и наркологического диспансеров. Что до материальной ответственности, то тут все еще очевиднее: на рынке неизвестен ни единый случай, когда бы нотариус действительно возместил покупателю материальный ущерб (и это при том, что сделок, оспариваемых в суде, не так уж и мало). Одним словом, нотариус – это лишняя (во всех смыслах этого слова) гарантия.

«Объективно говоря, нотариально заверенный договор ничем не отличается от ППФ, это скорее «психологическая поддержка» при заключении сделки, – говорит Виктор Садыгов, руководитель отдела городской недвижимости компании Kalinka Realty. – Если возникнут какие-то притязания со стороны третьих лиц, то факт нотариального заверения никакого влияния не окажет, такие вопросы разрешаются только в судебном порядке». «Практической разницы между нотариально заверенным договором и ППФ нет, – подтверждает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Любой договор купли-продажи квартиры, независимо от формы, которую выберут стороны, подлежит обязательной государственной регистрации».

Зато деньги за труды нотариус берет вполне конкретные. 1% от суммы до 1 млн руб. плюс 0,75% от того, что сверху (до 10 млн). И еще плюс плата за техническую работу – в Москве она в пределах 2,5 – 7 тыс. руб. В общем, нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры ценой, например, в 7 млн руб. будет стоить около 60 тыс. руб.

Кто напишет договор?
Если вы все же решите обращаться к нотариусу – этот нотариус, понятно, и составит текст договора. А если безнотариально? Тут надобно отметить, что простая письменная форма вопреки своему названию не такая уж простая. «Нужно знать, что именно следует включить в договор, какие пункты не существенны, а какие и вовсе не нужны. При этом надо учитывать все требования законодательства РФ, – говорит Ольга Саукитенс, начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости». – В случае любой ошибки в тексте или содержании договор просто не примут в Росреестре».

К счастью, решение у проблемы есть, и очень простое. На рынке подвизается огромное количество людей, знакомых со спецификой и готовых написать для вас договор. Если вы работаете через риелторскую компанию – скорее всего, ее юридический отдел договор вам и составит. Также документы могут подготовить юристы (убедитесь только, что они знакомы именно с рынком недвижимости). Наконец, напоминает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», существуют т.н. «регистраторы» – люди, оказывающие помощь в госрегистрации договора. Подробнее об этом этапе мы поговорим в следующей главе, а пока отметим, что те, кто связан с Росреестром тесными неформальными узами, очень хорошо знают предъявляемые там требования. Так что написанный ими документ будет стопроцентно «проходным».

Москвичам легче – в столице работает организация под эгидой правительства Москвы – НП «МосГорУслуга», которая среди прочих полезных услуг предлагает и подготовку, подачу документов на регистрацию.

…В любом случае, составление договора всеми перечисленными выше специалистами будет стоить 10 – 15 тыс. руб. – т. е. в разы меньше, чем у нотариуса.

Регистрация: главный момент
Если смотреть глазами участников сделок, то самое сложное в сделке – это просмотры квартир, торг, согласование условий. А регистрация – технический акт, не очень-то и сложный. Но у государства другое мнение: с его точки зрения, именно регистрация является основным этапом сделки, именно в тот момент, когда данные заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и происходит смена собственника квартиры.


Итак, как регистрация происходит на практике?
Уже многократно упоминавшийся в этой статье Росреестр (точнее, его управление по Москве) имеет несколько офисов. Что удобно – документы можно подать в любой, никакой «привязки» (например, по административным округам) у них нет. Участники сделки должны обратиться лично (если нет – то представители должны иметь нотариально заверенную доверенность), предоставить договор купли-продажи, прочие необходимые документы (мы подробно описывали их перечень в одной из предыдущих статей), а также квитанции об уплате госпошлины. Ее размер, говорит Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties, составляет для физических лиц 1000 руб. и 15 тыс. руб. для юрлиц. Зарегистрировать сделку, согласно закону, вам должны в срок не более месяца. На практике в Москве управляются раньше – за 12 – 14 дней.

А для ипотеки, как всегда, сделано приятное исключение (мы уже говорили о серьезных лоббистских возможностях банков) – договоры купли-продажи с использованием ипотечных кредитов регистрируются в течение пяти рабочих дней.

В целом система простая и понятная, кабы не одно но – очереди в офисах Росреестра. «Они, как правило, довольно большие: простоять приходится минимум полдня», – говорит Олег Сухов, адвокат, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра». Впрочем, по словам эксперта, это реалии Москвы, а в Московской области ситуация еще тяжелее: иногда люди занимают очередь с вечера или даже записываются за несколько дней.

Читать еще:  Регистрация права собственности на машиноместо в паркинге

Помощь идет!
Стоять в очереди (особенно если с ночи) – это не очень приятно. К счастью, и здесь возможно воспользоваться помощью профессионалов. Как мы уже сказали выше, регистрация возможна по доверенности.

Для того чтобы воспользоваться подобной услугой, перво-наперво надо оформить эту самую доверенность. Ее стоимость – в районе 1000 руб. С прочими деньгами, что называется, возможны варианты. Если мы нанимаем стороннего «регистратора» (обращаем внимание: это не сотрудник Росреестра, а только посредник!), то его услуги обойдутся в 7 – 10 тыс. руб. Если же продажа квартиры идет через агентство недвижимости, его работники могут «сделать регистрацию» по льготной цене (4 – 6 тыс. руб.), а то и вовсе бесплатно – в счет получаемых комиссионных.

И за деньгами!
Последний пункт в описываемом алгоритме – тот, что интересует продавца квартиры более всего. Получив в Росреестре свой заверенный экземпляр договора купли-продажи, мы отправляемся в банк, где в заветной депозитной ячейке нас дожидаются денежки! (Подробнее технология закладки денег, а также тот факт, почему банковские сотрудники должны пропустить нас в депозитарий, описаны здесь: «Покупка-продажа квартиры: этап передачи денег. Ячейка – лучшая гарантия от мошенничеств с деньгами».)

По словам наших экспертов, каких-либо проблем с получением не возникает: система с ячейкой и трехсторонним договором работает исправно.
С точки зрения нас, т.е. продавца квартиры, сделка завершена. Но предстоит последний этап: физически передать квартиру новому владельцу. Об этом – наша следующая, последняя в этом сериале статья, которая скоро будет опубликована в www.metrinfo.ru.

Уважаемые читатели, наверняка вы когда-нибудь покупали-продавали квартиру и проходили описанные нами этапы на практике. Поделитесь вашим опытом, оставьте свой комментарий на нашем сайте.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности – независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет – продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант – при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы – такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector